방 공제

2022-10-31T03:50:02Z

호카손:

'''주택 및 상가 등 방이 구분되어 있는 물건을 담보로 대출 시 방의 개수 만큼 소액보증금을 차감하고 대출을 해 주는 제도'''

* '''소액보증금''': [[소액보증금 최우선변제|지역별 최우선변제 소액임차보증금]]을 편의상 줄여서 표현

== 설명 ==
은행 등 금융기관은 기본적으로 채무 불이행이 생겼을 때 담보를 처분하여 회수할 수 있는 만큼만 돈을 빌려준다. 즉 10억짜리 주택을 담보로 잡더라도, 집값이 언제 내릴지 모르고 경매를 하게 되면 비용과 시간, 인력도 들어가기 때문에 이런 점들을 감안해서 6~70%인 6~7억만 대출을 해준다. 이는 집값이 하락기라면 더 줄어들 수도 있고, 호황기라면 더 늘어날수도 있다. 과거 미국 서브프라임 사태엔 집값의 110%가 넘게 대출을 해주기도 했었다. 하지만 그 결과는 모두가 잘 알고 있기에 아무리 호황기라도 나라에서 제한을 거는 것이 일반적이다. 더 자세한 내용은 '''[[담보인정비율]]'''을 참고하자.

이런식으로 은행은 나중에 집을 처분했을 때 깎일 수 있는 금액은 다 빼고 대출을 해준다. 그 중에 또 하나 대표적인 [[소액보증금 최우선변제|소액보증금]]이다. 우리가 10억짜리 주택을 담보로 걸었는데 그 집에 보증금 2억을 내고 살고 있는 임차인이 있다면 은행은 그 집을 10억 - 2억 = 8억으로 본다. 그리고 만약 집에 다른 저당이 2억 잡혀 있다면 은행은 그 집을 10억 - 2억 - 2억 = 6억으로 본다. 나중에 경매로 집을 처분하거나 했을 때 법원에서 먼저 있던 채권(선순위 채권)에 배당을 먼저 해주기 때문에 은행은 자기 순서를 고려하여 자신이 받을 수 있는 만큼을 기준으로 대출을 하는 것이다. 그런데 여기서 소액보증금이라는 것은 시점상 순서가 먼저가 아니라도 나중에 먼저 배당을 받는 특이한 금액이라 이렇게 '방 공제'라는 것이 생긴 것이다.

소액보증금은 상대적으로 취약계층인 소액 임차인을 보호하기 위한 제도인데, 원래 선순위 채권이 많이 있는, 은행의 대출까지 있는 집에 임차를 들어가면 나중에 집주인이 부실이 나서 집이 처분될 때 선순위 채권자, 은행들이 돈을 먼저 배당받아가버리면 임차인은 받아갈 수 있는 돈이 없다. 늦게 들어왔기 때문에 배당 순위도 후순위인 것이다. 그런데 이렇게 대출이 있는 집에 들어올 수 밖에 없는 취약한 계층이 그마저 가진 보증금까지 날리는 것은 막아 보자는 취지로, 보증금 전체는 아닐지라도 일부 금액에 대해선 소액 임차인에게 먼저 되돌려주자고 만든 제도가 '소액보증금 최우선변제' 제도이다.

그래서 대출이 이루어진 뒤에 뒤늦게 들어오는 임차인이 있더라도 그들이 먼저 소액보증금을 배당받아 가게 되므로 은행은 집에 있는 모든 방에 임차인이 한가구씩 들어올 수 있다고 극단적인 가정을 하고 방의 개수만큼 소액보증금액만큼 담보가능금액에서 차감을 하는 것이다.

==계산 방법==

*임대되지 않은 방에 대해서는 동 방수에 지역별 소액보증금을 곱하여 소액보증금을 산출한다.
*임대 중인 경우 임차보증금이 소액보증금의 합보다 작은 경우 소액보증금의 합을 임차보증금으로 본다.<ref>예) 서울 지역에 방 3개를 임대하는데 임차보증금이 1억이라면, 방 3개에 대한 소액보증금 1억 5천보다 작으므로 임차보증금을 1억 5천으로 본다.</ref>
*소액보증금 합계액은 주택가액의 50%를 한도로 한다.
*담보물이 아파트 등 공동주택인 경우에는 임대되지 않은 방에 대한 소액보증금 적용대상 방수를 1개로 할 수 있다.
*저가(담보가액 수도권 3억원, 지방 2.5억원 이하) 단독주택의 경우 가목의 규정에도 불구하고 소액보증금 적용대상 방수를 다음과 같이 조정할 수 있다.

'''저가 단독주택 (담보가액 수도권 3억원, 지방 2.5억원 이하)'''
{| class="wikitable"
!구 분
!소액보증금 적용대상 방수
|-
|임대차 없는 방수가 3개 이하인 경우
|1개 이상
|-
|임대차 없는 방수가 4개 이상인 경우
|2개 이상
|}

== MCG, MCI 보증부 대출 ==
보증기관에서 소액임차보증금에 대한 보증서를 받은 경우 방 공제를 하지 않을 수도 있다. 다만 추가적인 보증료가 부과될 수 이싿.

* MCI: 은행이 보증료를 납부한다. 보증료는 금리에 반영된다.
* MCG: 고객이 보증료를 납부한다. 금리엔 반영되지 않는다.

==근거 및 참고문헌==
위 계산 방법에 기술되지 않은 세부 기준 및 업데이트 된 최신 기준 등은 아래에서 확인 가능

*금융감독원의 [https://www.law.go.kr/행정규칙/은행업감독업무시행세칙 은행업감독업무시행세칙] - [별표 18] 주택관련 담보대출에 대한 리스크관리 세부기준

==관련 계산기==
선택적으로 적용 가능한 규정이 있는 경우, 대출 가능액이 최대한 많이 나오도록 규정을 적용하여 계산하였다.<ref>예) 공동주택의 경우 소액보증금 적용 대상 방수를 1개로 할 수 있으나, 이는 은행이 선택적으로 적용 가능한 사항이다. 저가 단독주택에 대한 적용 대상 방수 조정도 마찬가지다. 하지만 대부분의 1금융권 은행에선 대출 가능액이 최대한으로 많이 나올 수 있도록 최소한의 기준으로 적용한다. 다만, 은행의 건전성 제고가 요구되는 기간이거나 차주의 신용도가 낮은 경우 엄격한 기준을 적용할 수도 있다. </ref>

*[http://부동산계산기.com/ltv '''LTV 계산기''']
*[http://부동산계산기.com/대출가능액 '''대출가능액 계산기''']

==같이 보기==

*[[담보인정비율]]
*[[소액보증금 최우선변제]]

== 각주 ==

부동산 대출 규제

2022-10-30T07:48:33Z

호카손: 새 문서: == 규제 방식 == 부동산 대출 규제는 크게 대출 금액의 한도를 제한하는 것과, 대출 가능 여부 자체를 제한하는 것으로 나뉜다. === 대출 한도 제한 === 부동산 대출 한도 제한 규제는 대표적으로 LTV와 DTI/DSR이 있다. 임대사업자에겐 RTI도 적용된다. '''담보인정비율(LTV)'''는 부동산을 담보로 대출을 할 때 부동산 가치의 몇 %까지 대출을 받을 수 있는지...

== 규제 방식 ==
부동산 대출 규제는 크게 대출 금액의 한도를 제한하는 것과, 대출 가능 여부 자체를 제한하는 것으로 나뉜다.

=== 대출 한도 제한 ===
부동산 대출 한도 제한 규제는 대표적으로 LTV와 DTI/DSR이 있다. 임대사업자에겐 RTI도 적용된다.

[[담보인정비율|'''담보인정비율(LTV)''']]는 부동산을 담보로 대출을 할 때 부동산 가치의 몇 %까지 대출을 받을 수 있는지에 대한 비율을 말한다. 대출이 연체될 때 은행이 부동산을 팔아서 채권 회수를 해야 하기 떄문에 부동산 가격 변동이나 부동산을 경매로 부쳐서 돈을 회수하는데 드는 비용이나 시간 등을 고려하여 보통 60~70%정도이나, '''주택의 경우 주택 가격 조절을 위해 정부해서 이 값을 정해버리고 있다.''' 주택 외 상가나 토지 등은 은행에서 정한다.

'''[[총부채상환비율|총부채상환비율(DTI)]]'''과 '''[[총부채원리금상환비율|총부채원리금상환비율(DSR)]]'''은 현재 연봉이나 수입을 기준으로, 얼마까지의 원금, 이자 상환액을 감당할 수 있는지에 대한 비율을 말한다. 과거에는 DTI만 적용하다가 이젠 DSR도 많이 사용되고 있는데, 연봉이나 수입을 기준으로 이자를 얼마나 부담할 수 있을지에 대한 관점과, 이자와 원금을 모두 같이 갚아나간다는 가정 하에 얼마나 부담할 수 있을지에 대한 관점의 차이이다.

쉽게 예를 들어 연봉이 5,000만원인 사람이 1억원, 금리 6%의 대출이 있다고 가정하자. DTI 기준으론 1년에 5천만원을 버는 사람이 1년 동안 내는 이자 600만원을 감당할 수 있는가?를 따진다면, DRS 기준으로는 1억을 5년동안 나눠 갚는다고 가정하고 600만원 이자 + (1억 ÷ 5년) = 2600만원을 감당할 수 있는가를 보는 것이다. 이 또한 경우에 따라 나라에서 정해진 값을 적용해야 하는 경우가 있다.

=== 대출 가능 여부 제한 ===
주로 부동산 투기가 과열되었을 떄 투기 제한을 위해 투기를 하는 사람들이 일반적으로 사용하는 대출을 제한하는 방식이다. 예를 들면 집을 가지고 있는 사람이 전세 대출을 하는 것을 제한한다거나, 고가 주택은 아예 대출을 못하도록 제한하는 등이다.

== 규제 이유 ==
규제를 하는 이유는 첫 번째는 부동산 시장 안정화, 두 번째는 가계 대출 안정화, 세 번째는 금융기관의 건전성·안정성 보장이다. 보통 셋 다 같이 움직이는 위험들이다. 2008년 미국 서브프라임 사태와 같이 부동산이 오르는 상황에서 누구나 집을 사려고 하고, 은행도 돈을 벌 생각에 대출을 무분별하게 해주다 보면 나중에 집값 거품이 꺼졌을 때 모두가 피해를 보게 된다. 대출을 받아 집을 산 사람, 집을 빌려준 사람 뿐만 아니라 시장 자체가 흔들려 경제가 무너지면 아무것도 하지 않은 사람들도 다 피해를 보게 된다.

개인도 너무 무리를 하지 않고 은행도 시장 상황을 봐 가며 대출을 해주는, 모두가 스스로 리스크 관리를 하고 합리적인 판단을 한다면 규제가 필요 없다. 하지만 우리는 2008년 서브프라임 모기지론 뿐만 아니라, 한국의 버블 세븐, 그리고 코로나 시국의 부동산 투기를 통해 '''세상은 그렇게 돌아가지 않는다는 것을 여러번 봐 왔다.'''

== 현재의 대출 규제 ==
현재 DTI 규제는 아래와 같다. (2022년 10월 30일 확인. 개정되었다면 업데이트 바람)

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