거래비용 확인 편집하기

'''거래비용 확인'''은 [[개업공인중개사]]가 [[중개대상물 확인·설명의무]]를 이행하는 과정에서 [[중개의뢰인]]과 거래당사자에게 거래에 수반되는 비용의 종류, 금액, 산출기준을 확인하여 설명하는 것을 말한다. 부동산 거래에서는 [[중개보수]]만이 아니라 [[취득세]], [[등기비용]], [[관리비]], 각종 부담금과 실비가 함께 문제되므로, 거래비용 확인은 [[권리관계 확인]]이나 [[공법상 이용제한]] 못지않게 중요한 중개실무 항목이다.

== 개요 ==
부동산 거래에서 거래당사자는 매매대금이나 보증금만 준비하면 되는 것이 아니다. 실제로는 중개과정과 거래완성 과정에서 여러 부대비용이 발생한다. 이러한 비용을 미리 알지 못하면 자금계획이 어그러지거나, 거래 직전에 분쟁이 생기거나, 중개업자에 대한 불신이 커질 수 있다.

따라서 [[개업공인중개사]]는 거래가 완성되기 전에 거래비용을 성실하고 정확하게 설명해야 하며, 그 내용은 [[중개대상물 확인·설명서]]에도 반영되어야 한다.

거래비용 확인의 목적은 다음과 같다.

* 거래당사자의 자금계획 수립 지원
* [[중개보수]] 분쟁 예방
* [[중개실비]]와 보수의 구별 명확화
* 세금과 등기비용에 대한 사전 안내
* [[임대차]]에서 [[관리비]] 분쟁 예방
* [[손해배상책임]] 및 [[중개사고]] 예방

== 법적 근거 ==
거래비용 확인의 직접 근거는 [[공인중개사법]] 제25조, 제32조와 [[공인중개사법 시행령]] 제21조, 제27조의2에 있다.

* [[공인중개사법]] 제25조
** [[개업공인중개사]]는 중개가 완성되기 전에 거래예정금액, [[중개보수]], 실비 등을 확인·설명해야 한다.
* [[공인중개사법]] 제32조
** [[중개보수]] 및 [[중개실비]] 수수 근거
* [[공인중개사법 시행령]] 제21조
** 거래예정금액·[[중개보수]] 및 실비의 금액과 산출내역
** 주택 임대차 중개의 경우 [[관리비]] 금액과 산출내역
* [[공인중개사법 시행령]] 제27조의2
** [[중개보수]] 지급시기
* [[공인중개사법 시행규칙]] 별지 [[중개대상물 확인·설명서]] 서식
** 거래비용 항목의 서면 반영

== 의의 ==
거래비용 확인은 단순히 “수수료 얼마입니다”라고 말하는 절차가 아니다.  
실제 거래에서는 다음과 같은 질문에 답할 수 있어야 한다.

* [[중개보수]]는 얼마인지
* 그 금액이 법정 한도 안인지
* [[중개실비]]는 별도로 받을 수 있는지
* [[취득세]]나 등기 관련 비용은 얼마나 드는지
* [[주택임대차]]에서 [[관리비]]는 어떻게 산정되는지
* 매매와 임대차에서 비용구조가 어떻게 다른지
* 누가 어떤 비용을 부담하는지

즉 거래비용 확인은 경제적 조건에 대한 설명의무라고 볼 수 있다.

== 거래비용 확인의 기본 구조 ==
거래비용은 크게 다음과 같이 나눌 수 있다.

* [[중개보수]]
* [[중개실비]]
* 조세
** [[취득세]]
** [[지방교육세]]
** [[농어촌특별세]] 등
* 등기 관련 비용
** 등록면허세
** 등기신청수수료
** 법무사 비용 등
* [[관리비]]
* 기타 부담금과 부대비용

== 중개보수 ==
[[중개보수]]는 거래비용 확인의 중심 항목이다.  
[[공인중개사법]] 제32조에 따르면 [[개업공인중개사]]는 중개업무에 관하여 [[중개의뢰인]]으로부터 소정의 보수를 받는다.

=== 중개보수의 의미 ===
중개보수는 단순 소개료가 아니라 다음과 같은 중개업무에 대한 대가이다.

* [[중개계약]] 체결
* [[중개대상물]] 조사
* [[권리관계 확인]]
* [[공법상 이용제한]] 확인
* [[중개대상물 상태 확인]]
* [[중개대상물 확인·설명의무]] 이행
* [[거래계약서]] 작성

=== 중개보수 설명의 핵심 ===
거래비용 확인 단계에서 설명해야 할 사항은 다음과 같다.

* 적용되는 거래유형
** [[매매]]
** [[교환]]
** [[임대차]]
* 거래금액 계산방식
* 적용 요율 또는 상한요율
* 한도액 존재 여부
* 부가가치세 별도 여부
* 실제 협의 예정 금액

=== 중개보수와 산출내역 ===
[[공인중개사법 시행령]] 제21조는 거래예정금액·[[중개보수]] 및 실비의 금액과 그 산출내역을 확인·설명 사항으로 규정한다.  
따라서 단순 총액만 말하는 것이 아니라, 왜 그 금액이 나오는지 산출근거를 설명하는 것이 중요하다.

이 부분은 다음 문서와 직접 연결된다.

* [[중개보수]]
* [[주택 중개보수]]
* [[오피스텔 중개보수]]
* [[주택 외 중개보수]]
* [[중개보수 초과수수]]

== 중개실비 ==
[[중개실비]]는 [[중개보수]]와 구별되는 개념이다.  
[[공인중개사법]] 제32조제2항에 따르면 [[개업공인중개사]]는 다음 비용을 받을 수 있다.

* [[중개대상물]]의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비
* 계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비

=== 실비의 특징 ===
* 실제로 지출된 비용이어야 한다.
* 법이 허용한 범위의 비용이어야 한다.
* [[중개보수]]와 별도로 설명되어야 한다.
* 사례금이나 편의비 명목으로 받을 수 없다.

=== 대표적인 실비 예시 ===
* 공부 발급비용
* 권리관계 확인에 필요한 서류 열람·발급 비용
* 반환채무이행 보장 관련 비용

이 점은 다음 문서와 연결된다.

* [[중개실비]]
* [[업무보증]]
* [[중개보수 초과수수]]

== 취득세 등 조세 ==
거래비용 확인에서 빠뜨리기 쉬운 것이 조세이다.  
[[공인중개사법 시행령]] 제21조는 취득 시 부담하여야 할 조세의 종류와 세율도 확인·설명 사항에 포함한다.

=== 매매에서의 주요 조세 ===
대표적으로 다음이 문제된다.

* [[취득세]]
* [[지방교육세]]
* [[농어촌특별세]]

특히 주택인지, 토지인지, 상가인지, 오피스텔인지에 따라 세율 구조가 달라질 수 있으므로 개업공인중개사는 일반적 기준을 설명하고, 최종 세액은 과세관청 확인이 필요할 수 있음을 안내하는 것이 바람직하다.

=== 조세 설명의 의미 ===
세금은 직접적인 중개보수는 아니지만, 거래성사 가능성과 자금조달에 큰 영향을 미친다.  
따라서 거래당사자에게 다음을 알려야 한다.

* 어떤 세금이 발생하는지
* 대략 어느 시점에 납부하는지
* 세율이나 과세표준이 무엇과 관련되는지
* 감면 여부는 별도 검토가 필요할 수 있다는 점

== 등기비용 ==
[[매매]]에서는 소유권이전등기 비용이, [[임대차]]에서는 경우에 따라 [[임차권등기]] 등 관련 비용이 문제될 수 있다.

대표적 등기 관련 비용은 다음과 같다.

* 등록면허세
* 등기신청수수료
* 증지대
* 송달료 또는 발급수수료
* 법무사 비용

=== 등기비용 설명의 포인트 ===
* 누가 부담하는지
* 거래유형에 따라 필요한 등기종류가 무엇인지
* 말소등기 비용이 필요한지
* [[근저당권 말소]]가 예정되어 있는지

특히 매매에서는 기존 [[근저당권]] 말소비용과 소유권이전등기 비용을 구별해서 설명할 필요가 있다.

== 관리비 ==
[[관리비]]는 특히 [[주택임대차]]와 [[상가건물 임대차]]에서 매우 중요하다.  
[[공인중개사법 시행령]] 제21조는 주택 임대차 중개의 경우 관리비 금액과 산출내역을 확인·설명사항으로 둔다.

=== 확인할 사항 ===
* 월 관리비 총액
* 정액인지 실비정산인지
* 포함 항목
** 공용전기
** 청소비
** 승강기 유지비
** 인터넷
** 주차비
* 별도 부담 항목
** 전기료
** 수도료
** 가스료
** 난방비

=== 관리비 설명의 중요성 ===
관리비는 차임과 별도로 부담되는 경우가 많아 실질 월 부담액을 좌우한다.  
따라서 개업공인중개사는 보증금과 차임만이 아니라 관리비까지 포함한 전체 주거비 또는 영업비를 설명해야 한다.

이 점은 다음 문서와 연결된다.

* [[임대차 확인사항]]
* [[주택임대차]]
* [[상가건물 임대차]]
* [[월세]]

== 기타 부담금 ==
거래비용 확인에서는 직접 법에 열거된 항목 외에도 실무상 발생할 수 있는 부대비용을 함께 설명하는 것이 좋다.

대표 예시는 다음과 같다.

* 인지세
* 잔금일 정산금
* 체납 관리비 승계 여부
* 공과금 정산
* 장기수선충당금 반환 또는 승계 문제
* 시설 철거비나 원상회복비

다만 이러한 비용은 모든 거래에서 일률적으로 발생하는 것은 아니므로, 해당 거래에서 실제 문제되는 경우 중심으로 설명해야 한다.

== 매매에서의 거래비용 확인 ==
[[매매]] 중개에서는 다음 항목이 핵심이다.

* [[중개보수]]
* [[취득세]] 등 취득 관련 세금
* 소유권이전등기 비용
* [[근저당권 말소]] 비용
* 잔금일 공과금 정산
* 필요시 법무사 비용

특히 고가 주택, 상가, 토지 거래에서는 세금 규모가 커질 수 있어 자금계획상 중요성이 크다.

== 임대차에서의 거래비용 확인 ==
[[임대차]] 중개에서는 다음 항목이 중요하다.

* [[중개보수]]
* [[관리비]]
* 보증금 반환 관련 비용 위험
* 확정일자 관련 비용
* 필요시 보증보험 또는 보증 관련 비용

주택 임대차에서는 월 부담액을, 상가 임대차에서는 실질 영업비용을 판단하는 자료가 된다.

== 거래비용 확인과 중개대상물 확인·설명서 ==
거래비용 확인 결과는 [[중개대상물 확인·설명서]]에 반영되어야 한다.  
대표적으로 다음이 적힌다.

* 거래예정금액
* [[중개보수]] 금액과 산출내역
* [[중개실비]] 금액과 산출내역
* 주택 임대차의 경우 [[관리비]] 금액과 산출내역
* 취득 시 부담 조세의 종류와 세율

즉 거래비용 확인은 구두 설명에 그치지 않고, 서면기록으로 남아야 한다.

== 거래비용 확인과 중개보수 분쟁 ==
실무에서 자주 발생하는 분쟁은 다음과 같다.

* 요율 설명 없이 [[중개보수]]를 청구한 경우
* [[중개실비]]를 보수처럼 받은 경우
* 관리비를 축소 설명한 경우
* 취득세 등 세금 안내가 부정확했던 경우
* 사례금·증여금 명목으로 초과 금품을 수수한 경우

이러한 문제는 다음 문서와 직접 연결된다.

* [[중개보수 초과수수]]
* [[개업공인중개사의 금지행위]]
* [[손해배상책임]]

== 설명을 소홀히 한 경우 ==
거래비용을 제대로 확인·설명하지 않으면 다음 문제가 생길 수 있다.

* [[손해배상책임]]
* [[업무정지]]
* [[중개사고]]
* 거래해제 또는 보수분쟁
* [[중개의뢰인]]과의 신뢰 훼손

특히 실제 부담비용이 예상보다 현저히 큰 경우, 거래당사자는 중개업자의 설명의무 위반을 문제삼을 수 있다.

== 실무상 확인 순서 ==
거래비용은 보통 다음 순서로 설명하면 체계적이다.

# 거래유형 확인
# 거래금액 산정
# [[중개보수]] 요율 또는 상한 설명
# [[중개실비]] 발생 여부 설명
# 세금과 등기비용 설명
# [[주택임대차]]인 경우 [[관리비]] 설명
# 기타 부대비용 정리
# [[중개대상물 확인·설명서]]에 반영

== 시험상 중요 논점 ==
* 거래비용 확인의 의의
* [[중개보수]]와 [[중개실비]]의 구별
* 거래예정금액·[[중개보수]]·실비의 산출내역 설명의무
* 주택 임대차의 경우 [[관리비]] 금액과 산출내역 설명의무
* 취득 시 부담 조세의 종류와 세율 설명
* 등기비용의 의미
* [[중개대상물 확인·설명서]]와의 연결
* [[중개보수 초과수수]]와의 관계
* 설명의무 위반 시 [[손해배상책임]] 가능성
* 설명 상대방과 서면 반영 문제

== 관련 문서 ==
* [[중개대상물 확인·설명의무]]
* [[중개대상물 확인·설명서]]
* [[권리관계 확인]]
* [[공법상 이용제한]]
* [[중개대상물 상태 확인]]
* [[임대차 확인사항]]
* [[거래계약서]]
* [[매매계약서]]
* [[임대차계약서]]
* [[중개보수]]
* [[주택 중개보수]]
* [[오피스텔 중개보수]]
* [[주택 외 중개보수]]
* [[중개실비]]
* [[중개보수 초과수수]]
* [[계약금]]
* [[특약사항]]
* [[손해배상책임]]
* [[업무보증]]
* [[공인중개사 공제]]

== 참고 문헌 ==
* [https://www.law.go.kr/LSW/lsLinkCommonInfo.do?lsJoLnkSeq=1032085133 국가법령정보센터, 공인중개사법 제32조]
* [https://www.law.go.kr/lsLinkCommonInfo.do?chrClsCd=010202&lspttninfSeq=106764 국가법령정보센터, 공인중개사법 시행령 제21조]
* [https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=1&cciNo=1&cnpClsNo=4&csmSeq=1259&menuType=cnpcls&popMenu=ov 찾기쉬운 생활법령정보, 공인중개사법 - 중개계약과 공인중개사의 책임 등]
* [https://www.easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?ccfNo=2&cciNo=2&cnpClsNo=2&csmSeq=649 찾기쉬운 생활법령정보, 부동산 매매 - 부동산 중개보수 산정]

[[분류:공인중개사]]
[[분류:공인중개사법령 및 중개실무]]