부동산 시장

부동산 시장 구분

구체적 시장과 추상적 시장

구체적 시장: 수요자와 공급자가 모여서 거래하는 일정한 장소

추상적 시장: 어떤 상품의 수요자와 공급에 관한 정보가 장소적 제한을 받지 않고 거래되는 공간적 개념의 시장

완전경쟁시장과 불완전경쟁시장

부동산 시장은 불완전졍쟁시장에 속한다.

구분	완전경쟁시장	불완전경쟁시장
시장 참여자	다수(가격순응자)	소수(가격영향력)
제품의 질	동질적(일물일가법칙 적용)	이질적(일물일가법칙 배제)
시장으로의 진출입	자유로움	부자유로움
정보의 대칭성	대칭성(완전성)	비대칭성(불완전성)
초과이윤 존재여부	없음	있음

완전경쟁시장

• 수많은 가계와 기업이 동일한 품질의 재화나 서비스를 주어진 가격으로 자유롭게 사고파는 시장
• 거래자들은 재화나 서비스에 대한 완전한 정보를 가지고 있고 자유롭게 시장에 참가
• 소비자와 생산자가 모두 가격수용자(price-taker)로서 행동
• 현실적으로 실현되기는 어려우나 합리적인 경제활동의 지향점

불완전경쟁시장

불완전경쟁시장은 다양한 형태로 나타난다. 자세한 내용은 불완전경쟁시장 문서 참고

독점시장

• 재화나 서비스의 공급이 한 기업에 의해서만 이루어지는 시장형태

과점시장

• 소수의 기업이 한 재화나 서비스를 공급하는 시장형태

독점적 경쟁시장

• 완전경쟁시장 + 독점시장
• 상품의 차별화 등을 통해 어느 정도 독점력을 가지고 있으나 기업간 경쟁도 활성화된 시장형태

용도에 따른 구분

• 주거용
• 상업용
• 공업용
• 녹업용
• 공공용(특수용 부동산시장)

부동산 시장의 기능

교환기능

• 물물교환
• 매매·임대차
• 투자와 투기의 기회 제공
• 이윤추구의 기회 제공

자원배분의 기능

• 지속적 부지 경쟁
• 토지이용형태 결정
• 공간 배분
• 도시화와 경제성장 주도

수급조절 기능

• 전환과 이행: 용도의 다양성
• 양과 질의 조정기능
• 토지이용패턴의 변화

가격창조 및 파괴 기능

• 수요자의 낮은 가겨과 공급자의 높은 가격의 조정 기능
• 매수자의 가격제안선: 상한선
• 매도자의 가격제안선: 하한선

부동산 시장의 특징

부동산은 불완전경쟁시장이자 독점경쟁시장으로, 아래와 같은 특성을 지닌다.

• 시장의 지역성(국지성)
• 부분시장화
• 수급조절의 곤란성
• 거래의 비공개성
• 상품의 비표준화
• 시장의 비조직성
• 법적 제한의 과다
• 정보의 불완전·비대칭성
• 독점경쟁시장
• 매매의 장기성
• 부동산의 고가성

단기시장과 장기시장

부동산은 기본적으로 장기시장의 성격이 강하나, 비교분석적으로 단기시장 개념을 두어 설명한다.

단기시장

• 공급량 증가가 불가능한 기간
• 저량의 개념
• 초과수요시 기존 공급자의 초과이윤 발생
• 단기공급곡선: 완전수직

장기시장

• 공급량 증가가 가능한 시간
• 유량의 개념
• 부동산의 장기공급곡선은 우상향

효율적 시장

효율적 시장은 새로운 정보가 시장가치에 신속·정확하게 반영되는 시장

• 약성 효율적 시장
• 준강성 효율적 시장
• 강성 효율적 시장

시장의 종류	반영되는 정보	시장분석상법	초과이윤 발생여부	정상이윤
약성 효율적 시장	과거 정보	기술적 분석	획득 불가능 현재 및 미래 정보를 분석하면 획득 가능	획득 가능
준강성 효율적 시장	과거 정보 현재 정보	기본적 분석	획득 불가능 미래 정보를 분석하면 획득 가능	획득 가능
강성 효율적 시장	과거 정보 현재 정보 미래 정보	분석 불필요	획득 불가능	획득 가능