일반중개계약
일반중개계약은 중개의뢰인이 개업공인중개사에게 중개대상물의 중개를 의뢰하되, 특정 개업공인중개사에게만 독점적으로 맡기지 않는 형태의 중개계약을 말한다. 전속중개계약과 달리 중개의뢰인이 다른 개업공인중개사에게도 동시에 중개를 의뢰할 수 있다는 점이 가장 큰 특징이다.
목차
개요
일반중개계약은 실무에서 가장 널리 사용되는 중개계약 형태이다. 매도인, 매수인, 임대인, 임차인 등 중개의뢰인은 특정한 한 사람의 개업공인중개사에게만 묶이지 않고, 필요하면 여러 중개업자에게 동시에 의뢰할 수 있다.
이 제도의 취지는 다음과 같다.
법적 근거
일반중개계약의 기본 근거는 공인중개사법 제22조, 공인중개사법 시행령 제19조, 공인중개사법 시행규칙 제13조에 있다.
- 공인중개사법 제22조
- 일반중개계약서 작성 요청
- 기재사항의 범위
- 공인중개사법 시행령 제19조
- 일반중개계약의 표준이 되는 계약서
- 공인중개사법 시행규칙 제13조
- 일반중개계약서 서식
의의
일반중개계약은 중개의뢰인과 개업공인중개사 사이에서 중개의뢰 내용을 명확히 하는 계약이다. 다만 전속중개계약처럼 특정 중개업자에게 독점권을 부여하는 계약은 아니다.
따라서 일반중개계약은 다음과 같은 법적 성격을 가진다.
일반중개계약의 특징
비독점성
일반중개계약의 핵심은 비독점성이다. 즉, 중개의뢰인은 한 명의 개업공인중개사와 일반중개계약을 체결하더라도 다른 개업공인중개사에게 다시 중개를 의뢰할 수 있다.
예를 들면 다음과 같다.
- 같은 매물을 여러 중개사무소에 내놓을 수 있다.
- 매수 희망자도 여러 중개사무소에 원하는 조건을 알릴 수 있다.
- 먼저 거래를 성사시킨 개업공인중개사가 중개보수 청구관계에서 중심이 된다.
계약서 작성의 임의성
공인중개사법 제22조는 중개의뢰인이 중개의뢰 내용을 명확하게 하기 위하여 필요한 경우 개업공인중개사에게 일반중개계약서 작성을 요청할 수 있다고 정한다.
즉, 일반중개계약은 다음과 같이 이해할 수 있다.
- 계약 자체는 의뢰와 승낙으로 성립 가능
- 다만 필요하면 서면계약서 작성 가능
- 서면 작성은 의뢰내용을 명확히 하려는 목적
- 전속중개계약처럼 법정 서면 사용이 사실상 핵심인 구조와는 다름
실무상 보편성
일반중개계약은 가장 흔한 형태의 계약이므로 주택, 상가, 토지, 오피스텔, 임대차 등 거의 모든 중개대상물 거래에서 활용된다.
일반중개계약서
작성 목적
일반중개계약서는 중개의뢰인과 개업공인중개사 사이의 의뢰 내용을 분명히 하여 분쟁을 예방하는 데 목적이 있다.
특히 다음과 같은 경우에 유용하다.
- 중개대상물의 범위를 분명히 할 필요가 있는 경우
- 거래예정가격이나 조건을 정리할 필요가 있는 경우
- 중개보수 약정을 명확히 할 필요가 있는 경우
- 의뢰인의 요청사항을 서면으로 남길 필요가 있는 경우
서식
일반중개계약서는 공인중개사법 시행규칙 별지 제14호서식에 따른다. 또한 국토교통부장관은 공인중개사법 시행령 제19조에 따라 일반중개계약의 표준이 되는 계약서를 정할 수 있다.
기재사항
공인중개사법 제22조에 따르면 일반중개계약서에는 다음 사항을 기재할 수 있다.
이 기재사항은 시험에서 매우 중요하다. 특히 일반중개계약은 거래 자체의 계약서가 아니라, 중개의뢰 내용을 정리하는 문서라는 점을 전제로 이해해야 한다.
중개대상물의 종류·위치·규모
가장 기본적인 사항은 어떤 물건을 중개해 달라는 것인지 특정하는 것이다.
예를 들면 다음이 포함될 수 있다.
- 토지, 건축물, 오피스텔 여부
- 소재지
- 면적
- 건물의 용도와 구조
- 필요한 경우 권리관계의 개략
거래예정가격
거래예정가격은 매도 희망가, 임대 희망보증금, 차임 등 거래조건의 기준이 된다.
이는 다음 단계와 연결된다.
- 중개대상물 공개
- 부동산거래정보망
- 중개대상물 확인·설명의무
- 실제 거래계약서 작성
중개보수
일반중개계약서에는 중개보수에 관한 사항을 적을 수 있다. 다만 보수는 법정 한도 안에서 정해야 하며, 중개보수 초과수수는 허용되지 않는다.
그 밖에 필요한 사항
특약적 성격의 요청사항이나 중개의 범위, 광고 여부, 연락방식 등 실무상 필요한 내용을 적을 수 있다.
일반중개계약과 전속중개계약의 차이
시험에서는 일반중개계약과 전속중개계약의 구별이 핵심이다.
일반중개계약
- 복수의 개업공인중개사에게 의뢰 가능
- 서면 작성은 필요시 요청 가능
- 중개의뢰인의 자유가 큼
- 정보공개의무가 전속중개계약만큼 강하지 않음
전속중개계약
- 특정 개업공인중개사에게만 의뢰
- 법정 계약서 사용
- 유효기간 규율 존재
- 부동산거래정보망 공개의무 등 추가 규제 존재
즉, 일반중개계약은 자유로운 일반형이고, 전속중개계약은 제한이 더 많은 특별형이라고 볼 수 있다.
일반중개계약과 중개보수
일반중개계약을 체결했다고 해서 곧바로 중개보수가 발생하는 것은 아니다. 원칙적으로는 중개가 완성되어 거래가 성립해야 보수 문제가 본격적으로 생긴다.
이와 관련해 함께 봐야 할 문서는 다음과 같다.
일반중개계약과 확인·설명
일반중개계약이 체결되면 개업공인중개사는 단순히 상대방을 소개하는 데 그치지 않고 법령상 의무를 이행해야 한다.
대표적으로 다음과 같다.
즉, 일반중개계약은 중개실무의 출발점이다.
일반중개계약과 거래계약서의 구별
시험에서 자주 혼동되는 부분은 일반중개계약서와 거래계약서의 차이이다.
따라서 일반중개계약은 거래 자체의 계약이 아니라, 거래를 중개해 달라는 의뢰계약이라는 점이 중요하다.
실무상 의미
일반중개계약은 자유도가 높아 실무에 잘 맞지만, 반대로 의뢰 내용이 불명확하면 분쟁이 생기기 쉽다. 그래서 다음 사항을 서면으로 정리해 두는 것이 유리하다.
- 어떤 물건을 중개하는지
- 희망 거래조건이 무엇인지
- 중개보수 기준이 무엇인지
- 광고나 공개를 어느 범위까지 허용하는지
- 연락 및 협의방식
시험상 중요 논점
- 일반중개계약의 의의
- 비독점성
- 중개의뢰인의 복수 의뢰 가능 여부
- 일반중개계약서 작성의 임의성
- 기재사항: 중개대상물, 거래예정가격, 중개보수, 기타 필요한 사항
- 전속중개계약과의 차이
- 일반중개계약서와 거래계약서의 구별
- 중개대상물 확인·설명의무와의 연결
관련 문서
- 중개계약
- 전속중개계약
- 중개의뢰인
- 개업공인중개사
- 중개
- 중개대상물
- 중개대상물 공개
- 부동산거래정보망
- 중개대상물 확인·설명의무
- 중개대상물 확인·설명서
- 권리관계 확인
- 공법상 이용제한
- 중개대상물 상태 확인
- 임대차 확인사항
- 거래비용 확인
- 거래계약서
- 매매계약서
- 임대차계약서
- 중개보수
- 중개실비
- 중개보수 초과수수
