건축물

건축물은 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물 등을 말한다.^[1]

개요

건축물은 건축법의 적용 대상이 되는 기본 개념이다. 일반적으로 토지에 고정되어 있고 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 구조물을 말하며, 이에 딸린 시설물도 건축물에 포함될 수 있다.

공인중개사 부동산공법에서는 건축물의 개념이 건축, 건축허가, 건축신고, 용도변경, 건축물의 대수선, 대지, 도로, 건축선과 연결된다. 건축기사·건축산업기사의 건축법규 과목에서는 건축물의 정의, 주요 구조부, 용도분류, 건축면적·바닥면적·연면적, 높이와 층수 산정이 함께 중요하다.

정의

건축법상 건축물은 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물을 말한다. 또한 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고 등도 건축물에 포함될 수 있다.^[1]

건축물의 정의에서 중요한 요소는 다음과 같다.

토지에 정착하는 공작물일 것
지붕이 있을 것
기둥 또는 벽이 있을 것
이에 딸린 시설물을 포함할 수 있을 것
지하 또는 고가의 공작물에 설치된 일정 시설도 포함될 수 있을 것

구성 요소

토지 정착성

건축물은 토지에 정착하는 공작물이어야 한다. 단순히 일시적으로 놓아둔 물건이나 이동을 전제로 하는 물건은 일반적으로 건축물로 보기 어렵다.

토지 정착성은 다음과 같은 의미를 가진다.

토지에 고정되어 있다.
계속적인 사용을 예정한다.
대지와 결합하여 건축법상 규제 대상이 된다.
건축허가·건축신고·대지 요건과 연결된다.

지붕과 기둥 또는 벽

건축물은 지붕과 기둥 또는 지붕과 벽이 있는 구조물을 중심으로 한다. 지붕은 외부환경으로부터 내부공간을 보호하고, 기둥이나 벽은 구조적 지지 또는 공간 구획의 기능을 한다.

부속 시설물

건축물에는 본체뿐 아니라 이에 딸린 시설물도 포함될 수 있다. 부속 시설물은 건축물의 기능을 보조하거나 사용에 필요한 시설이다.

부속 시설물의 예는 다음과 같다.

부속 창고
부속 주차시설
기계실
전기실
관리실
계단실
설비공간

건축물과 공작물

공작물과의 관계

건축물은 공작물 중 일정한 요건을 갖춘 것이다. 모든 공작물이 건축물은 아니지만, 건축물은 토지에 정착하는 공작물의 한 종류로 볼 수 있다.

구분	의미	예
공작물	인공적으로 만든 구조물 전반	옹벽, 굴뚝, 광고탑, 철탑 등
건축물	공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 등 건축법상 요건을 갖춘 것	주택, 상가, 공장, 창고 등

건축법 적용 대상 공작물

일부 공작물은 건축물이 아니더라도 건축법상 신고, 허가, 구조안전 또는 축조신고의 대상이 될 수 있다. 높이가 큰 옹벽, 굴뚝, 광고탑, 철탑 등은 안전과 도시환경에 영향을 줄 수 있기 때문이다.

건축물의 용도

건축물은 사용 목적에 따라 여러 용도로 구분된다. 건축물의 용도는 건축허가, 용도변경, 용도지역상 건축제한, 피난·방화 기준, 주차장 설치 기준 등에 영향을 준다.

대표적인 건축물 용도는 다음과 같다.

단독주택
공동주택
제1종 근린생활시설
제2종 근린생활시설
문화 및 집회시설
종교시설
판매시설
운수시설
의료시설
교육연구시설
노유자시설
수련시설
운동시설
업무시설
숙박시설
위락시설
공장
창고시설
위험물 저장 및 처리 시설
자동차 관련 시설
동물 및 식물 관련 시설
자원순환 관련 시설
교정시설
국방·군사시설
방송통신시설
발전시설
묘지 관련 시설
관광 휴게시설
장례시설
야영장 시설

주요 구조부

의의

주요 구조부는 건축물의 구조상 중요한 부분으로, 건축물의 안전성과 내구성에 직접 관련된다. 건축물의 대수선, 구조안전, 피난, 방화 기준에서 중요한 개념이다.

주요 구조부의 범위

주요 구조부에 해당하는 대표적인 부분은 다음과 같다.

내력벽
기둥
바닥
보
지붕틀
주계단

다만 사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외계단 등은 주요 구조부에서 제외되는 경우가 있어 시험에서 구별이 필요하다.

건축물과 건축

건축은 건축물을 신축·증축·개축·재축하거나 이전하는 행위이다. 건축물이 건축법상 규제 대상인 물건이라면, 건축은 그 건축물을 조성하거나 변경하는 행위이다.

구분	의미
건축물	건축법상 규제 대상이 되는 구조물
건축	건축물을 신축·증축·개축·재축하거나 이전하는 행위

건축물을 새로 만들거나 규모를 늘리는 경우에는 건축허가 또는 건축신고가 문제된다.

건축물의 대수선과 용도변경

건축물의 대수선

건축물의 대수선은 건축물의 주요 구조부나 외부 형태를 수선·변경하는 행위이다. 건축물을 새로 짓는 것은 아니지만 구조나 외관에 중대한 영향을 줄 수 있으므로 건축법상 규제를 받는다.

용도변경

용도변경은 건축물의 사용 목적을 다른 용도로 바꾸는 행위이다. 건축물의 물리적 형태가 크게 달라지지 않더라도 용도가 바뀌면 피난·방화·주차·위생·용도지역 제한이 달라질 수 있다.

건축물의 면적

건축물의 규모를 판단할 때 여러 면적 개념이 사용된다. 면적 산정은 건축법규 과목에서 중요하며, 공인중개사 시험에서도 건폐율·용적률과 연결되어 출제될 수 있다.

주요 면적 개념은 다음과 같다.

대지면적
건축면적
바닥면적
연면적

건축면적

건축면적은 건축물이 대지 위에서 차지하는 수평투영면적을 기준으로 한다. 건폐율 산정의 기초가 된다.

바닥면적

바닥면적은 건축물 각 층의 바닥 부분 면적이다. 건축물의 용도, 피난, 방화, 주차장 설치 기준 등과 연결된다.

연면적

연면적은 각 층의 바닥면적을 합한 면적이다. 용적률 산정과 건축물 규모 판단의 기초가 된다.

건축물의 높이와 층수

건축물의 높이와 층수는 건축제한, 일조권, 피난, 방화, 구조안전 기준과 연결된다.

높이

건축물의 높이는 지표면으로부터 건축물 상단까지의 높이를 기준으로 산정한다. 구체적인 산정 방법은 지표면, 옥탑, 난간, 경사지 여부 등에 따라 달라질 수 있다.

층수

층수는 건축물의 층을 세는 기준이다. 지하층, 피난층, 옥탑층, 중층 구조 등은 층수 산정에서 별도 기준이 문제될 수 있다.

건축물과 대지

건축물은 원칙적으로 하나의 대지 안에 건축한다. 대지는 건축물의 부지로서, 건축 가능 여부와 규모 산정의 기준이 된다.

건축물과 대지의 관계에서 중요한 사항은 다음과 같다.

대지는 건축물의 부지이다.
대지면적은 건폐율과 용적률 산정의 기초이다.
대지는 원칙적으로 도로에 접해야 한다.
하나의 대지에 둘 이상의 건축물이 있을 수 있다.
하나의 건축물을 둘 이상의 대지에 걸쳐 건축하는 것은 제한될 수 있다.

건축물과 도로

건축물의 대지는 원칙적으로 도로에 접해야 한다. 이는 건축물의 출입, 피난, 소방, 통행, 도시환경을 확보하기 위한 것이다.

건축물과 도로의 관계는 다음과 같다.

건축물의 대지는 도로와 접해야 한다.
도로 폭은 건축허가에 영향을 준다.
도로와 대지의 경계는 건축선과 연결된다.
소방차 진입과 피난 통로 확보가 중요하다.

시험상 암기 포인트

공인중개사

공인중개사 부동산공법에서는 건축물의 개념 자체보다 건축허가, 건축신고, 용도변경, 대수선, 대지와 도로, 건축선과 연결된 문제가 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

건축물은 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것이다.
건축물의 용도는 용도지역상 건축제한과 연결된다.
건축물의 건축에는 건축허가 또는 건축신고가 문제된다.
건축물의 대수선과 용도변경은 건축과 구별된다.
건축물의 대지는 원칙적으로 도로에 접해야 한다.
건축면적은 건폐율, 연면적은 용적률과 연결된다.

건축기사 및 건축산업기사

건축기사와 건축산업기사의 건축법규 과목에서는 건축물의 정의, 주요 구조부, 용도분류, 면적·높이·층수 산정이 중요하다.