장미아파트

장미아파트는 서울특별시 송파구 신천동에 있는 3,522세대 규모의 노후 대단지 아파트이자 장미1·2·3차아파트 주택재건축정비사업 추진 단지이다.

개요

장미아파트는 서울특별시 송파구 신천동 7번지·11번지 일대에 있는 장미1차, 장미2차, 장미3차를 통칭하는 대단지 아파트이다. 서울특별시 공동주택 통합정보마당은 장미1·2차를 ‘신천장미1차2차’라는 단지명으로 표시하고, 주소를 서울 송파구 올림픽로35길 104, 동 수를 31개 동, 세대수를 3,402세대로 공개한다. K-apt 공개 연계 자료는 장미3차를 서울특별시 송파구 올림픽로35길 94, 신천동 11, 2개 동, 120세대 단지로 별도 표시한다. 따라서 장미1·2·3차를 합산한 현재 생활권 기준 세대수는 3,522세대, 동 수는 33개 동이다.

장미1·2차는 1979년 사용승인을 받은 한강변 노후 대단지이고, 장미3차는 1984년 사용승인을 받은 별도 소규모 단지이다. K-apt 공개 연계 자료는 신천장미1차2차의 사용승인일을 1979년 01월 24일, 동 수를 31개 동, 세대수를 3,402세대, 난방방식을 지역난방, 복도유형을 혼합식, 시공사와 시행사를 라이프주택개발로 표시한다. 장미3차는 1984년 08월 17일 사용승인을 받은 2개 동, 120세대 단지이며, K-apt 공개 연계 자료는 난방방식을 개별난방, 복도유형을 계단식, 시공사와 시행사를 라이프 주택개발로 표시한다.

민간 부동산 정보 서비스는 장미1차, 장미2차, 장미3차를 별도 단지로 표시한다. KB부동산은 장미1차를 신천동 7, 올림픽로35길 104, 2,100세대, 21개 동, 사용승인일 1979년 01월 24일, 최고 14층, 지역난방, 라이프주택 시공 단지로 표시한다. 장미2차는 신천동 11, 1,302세대, 10개 동, 사용승인일 1979년 08월 30일, 최고 14층, 지역난방, 라이프주택 시공 단지로 표시된다. 장미3차는 신천동 11, 120세대, 2개 동, 사용승인일 1984년 08월 17일, 최고 12층, 라이프주택 시공 단지로 표시된다.

2026년 06월 기준 장미아파트는 재건축정비사업이 진행 중이다. 서울시 정비사업 정보몽땅은 정비구역 명칭을 ‘장미123차아파트 주택재건축정비사업’, 사업구분을 재건축, 정비구역 위치를 송파구 신천동 7번지·11번지 일대, 조합원 수를 3,863명, 토지등소유자 수를 4,104명으로 표시한다. 송파구청은 장미1·2·3차아파트 주택재건축정비사업의 위치를 송파구 신천동 7번지 일원, 구역면적을 257,570.9㎡, 추진내역을 2016년 06월 28일 추진위원회 승인, 2020년 03월 24일 조합설립인가, 2024년 08월 12일 신속통합기획 가이드라인 수립으로 공개한다. 서울시는 2026년 03월 19일 제4차 도시계획위원회에서 장미1·2·3차아파트 재건축 정비계획 결정 변경 및 경관심의안을 수정가결했고, 3,522세대 노후 단지를 공공주택 551세대 포함 총 5,105세대, 최고 49층 이하 규모로 재건축하는 계획을 밝혔다.

기본 정보

항목	내용
단지명	장미아파트, 장미1·2·3차아파트
공식 관리단지명	신천장미1차2차, 장미3차
주소	장미1·2차: 서울특별시 송파구 올림픽로35길 104. 장미3차: 서울특별시 송파구 올림픽로35길 94
지번주소	장미1차: 서울특별시 송파구 신천동 7. 장미2차·3차: 서울특별시 송파구 신천동 11
행정구역	서울특별시 송파구 신천동, 잠실4동·잠실6동 생활권
세대수	장미1차 2,100세대, 장미2차 1,302세대, 장미3차 120세대. 합계 3,522세대
동 수	장미1차 21개 동, 장미2차 10개 동, 장미3차 2개 동. 합계 33개 동
층수	장미1차·2차 최고 14층, 장미3차 최고 12층
사용승인일	장미1차 1979년 01월 24일, 장미2차 1979년 08월 30일, 장미3차 1984년 08월 17일
입주 시기	장미1·2차는 1979년, 장미3차는 1984년 사용승인 이후 입주
전용면적	장미1·2차 K-apt 공개 연계 자료 기준 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하 1,988세대, 85㎡ 초과 135㎡ 이하 1,162세대, 135㎡ 초과 252세대. 장미3차 K-apt 공개 연계 자료 기준 전용 85㎡ 초과 135㎡ 이하 120세대
주요 평형	민간 부동산 서비스 기준 장미1차 28평형·32평형·38평형·45평형, 장미2차 27평형·32평형·38평형·45평형, 장미3차 47평형
분양 형태	분양
난방 방식	장미1·2차는 지역난방. 장미3차는 K-apt 공개 연계 자료 기준 개별난방이나, 일부 민간 서비스에서는 중앙난방으로 표시된다.
복도 유형	장미1·2차는 K-apt 공개 연계 자료 기준 혼합식. 장미3차는 계단식
주차대수	KB부동산 기준 장미1차 2,100대, 장미2차 1,302대, 장미3차는 별도 주차대수 미표시. 장미1·2차 합산 세대당 약 1대 수준으로 표시된다.
시공사	라이프주택개발 또는 라이프주택
시행사	K-apt 공개 연계 자료 기준 라이프주택개발
관리 방식	장미1·2차 자치관리, 장미3차 자치관리
관리사무소	장미1·2차 02-423-0274, 장미3차 02-415-0588
관리비 부과면적	장미1·2차 412,192.16㎡, 장미3차 16,099.2㎡
주거전용면적	장미1·2차 320,135.9㎡, 장미3차 16,099.2㎡
홈페이지	장미1·2차 jsrose.kr
용적률	KB부동산 기준 장미1차 184%. 장미2차와 장미3차의 기존 용적률은 공개 민간 단지정보에서 명확히 확인되지 않는다.
재건축 정비구역	서울시 정비사업 정보몽땅 기준 송파구 신천동 7번지·11번지 일대
재건축 단계	2026년 06월 기준 조합설립인가 이후 정비계획 결정 변경 및 경관심의 수정가결 단계
재건축 계획	2026년 03월 서울시 발표 기준 최고 49층 이하, 총 5,105세대, 공공주택 551세대 포함

장미아파트는 공공 관리단지 기준과 재건축 정비사업 기준이 서로 다르게 표시된다. 서울특별시 공동주택 통합정보마당과 K-apt는 장미1·2차 3,402세대와 장미3차 120세대를 별도 관리단지로 구분한다. 반면 송파구청과 서울시 정비사업 정보몽땅은 장미1·2·3차를 하나의 주택재건축정비사업 대상지로 묶어 설명한다. 문서에서는 현재 아파트 생활권을 설명할 때 장미1·2·3차 합산 3,522세대를 기준으로 삼고, 관리비·단지 운영 정보는 신천장미1차2차와 장미3차를 구분한다.

세대수와 동 수는 공공 공동주택 자료와 민간 서비스 자료가 서로 보완된다. 서울시 공동주택 통합정보마당은 신천장미1차2차를 31개 동, 3,402세대로 공개하고, K-apt 공개 연계 자료는 장미3차를 2개 동, 120세대로 공개한다. KB부동산은 장미1차를 21개 동, 2,100세대, 장미2차를 10개 동, 1,302세대, 장미3차를 2개 동, 120세대로 나누어 표시한다. 이 세 값을 합산하면 장미1·2·3차는 33개 동, 3,522세대다.

역사

장미아파트는 1970년대 말 잠실지구 개발과 함께 조성된 한강변 대단지 아파트이다. 장미1차는 1979년 01월 24일 사용승인을 받았고, 장미2차는 1979년 08월 30일 사용승인을 받은 것으로 민간 부동산 정보 서비스에서 확인된다. K-apt 공개 연계 자료는 장미1·2차를 하나의 관리단지인 신천장미1차2차로 표시하면서 사용승인일을 1979년 01월 24일로 제공한다. 장미3차는 1984년 08월 17일 사용승인을 받은 2개 동, 120세대 단지로 공개된다.

단지는 1970~1980년대 잠실아파트지구의 주거지 형성 과정에서 조성되었다. 한강 남쪽의 잠실·신천 일대는 1970년대 이후 대규모 아파트와 도로, 학교, 상업시설이 함께 들어서며 서울 동남권의 대표 주거지로 성장했다. 장미아파트는 잠실나루역, 한강, 석촌호수, 롯데월드·롯데월드타워, 잠실역 생활권과 접한 입지 때문에 준공 이후 오랫동안 잠실 동측의 대표 노후 대단지로 인식되어 왔다.

재건축 논의는 단지의 노후화와 함께 본격화되었다. 송파구청은 장미1·2·3차아파트 주택재건축정비사업의 추진내역으로 2016년 06월 28일 추진위원회 승인, 2020년 03월 24일 조합설립인가, 2024년 08월 12일 신속통합기획 가이드라인 수립을 공개한다. 서울시 정비사업 정보몽땅도 장미1·2·3차아파트 주택재건축정비사업 조합 홈페이지를 운영하고, 사업개요, 위치도, 조감도, 배치도, 단위세대 평면도, 추진경과, 신속통합기획, 설계지침, 정보공개 자료 등을 제공한다.

2026년에는 재건축 계획이 중요한 전환점을 맞았다. 서울시는 2026년 03월 19일 제4차 도시계획위원회에서 장미1·2·3차아파트 재건축 정비계획 결정 변경 및 경관심의안을 수정가결했다고 밝혔다. 서울시 발표에 따르면 장미1·2·3차는 준공 47년 된 3,522세대 노후 주거단지로, 주차공간 부족과 노후 배관 등 주거환경 개선 필요가 큰 단지로 설명된다. 같은 발표에서 서울시는 신속통합기획을 통해 용적률 300% 이하, 높이 184m, 최고 49층 이하 규모의 공동주택 5,105세대를 공급하고, 이 가운데 공공주택 551세대를 포함한다고 밝혔다.

2026년 정비계획 수정가결은 2025년 보류 이후 재상정된 결과이다. 서울시는 2025년 10월 01일 도시계획위원회 심의에서 건축배치계획, 공공보행통로계획, 공원배치계획, 교통계획 등 정비계획 변경안에 대한 재검토 사유로 보류되었고, 조치계획을 마련한 뒤 재상정되어 2026년 3월 수정가결되었다고 설명했다. 이 과정은 장미아파트 재건축이 단순한 세대수 확대뿐 아니라 한강 수변공원, 잠실나루역, 주변 도로와 공공시설을 함께 조정하는 도시계획 성격을 갖고 있음을 보여준다.

단지 구성

장미아파트는 장미1차, 장미2차, 장미3차로 구성된다. 장미1차는 21개 동, 2,100세대이고, 장미2차는 10개 동, 1,302세대이며, 장미3차는 2개 동, 120세대이다. 장미1·2차는 공공 공동주택 관리자료에서 신천장미1차2차라는 하나의 관리단지로 묶여 31개 동, 3,402세대로 표시된다. 장미3차는 별도 관리단지로 공개된다.

평형 구성은 중형과 중대형 비중이 큰 노후 단지 성격을 보인다. K-apt 공개 연계 자료 기준 신천장미1차2차는 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하 1,988세대, 전용 85㎡ 초과 135㎡ 이하 1,162세대, 전용 135㎡ 초과 252세대로 구성된다. 장미3차는 전용 85㎡ 초과 135㎡ 이하 120세대로 구성되어 있다. KB부동산과 리치고 등 민간 부동산 정보 서비스는 장미1차·2차의 27~45평형대, 장미3차의 47평형을 주요 평형으로 표시한다.

현관구조와 난방방식은 차수별로 다르게 확인된다. 장미1·2차는 K-apt 공개 연계 자료 기준 혼합식 복도유형과 지역난방 단지로 표시된다. KB부동산은 장미1차를 계단식·복도식, 장미2차를 복도식, 지역난방 단지로 표시한다. 장미3차는 K-apt 공개 연계 자료 기준 개별난방·계단식 단지이나, KB부동산 등 일부 민간 서비스에서는 중앙난방으로 표시되는 경우가 있다. 이처럼 장미3차 난방방식은 출처별 표기가 다르므로, 문서에서는 공공 K-apt 공개 연계 자료를 우선 기준으로 삼는다.

주차는 노후 대단지의 대표적인 제약 요소다. KB부동산은 장미1차의 총 주차대수를 2,100대, 장미2차의 총 주차대수를 1,302대로 표시한다. 이는 장미1·2차의 세대수와 같은 수준으로, 세대당 약 1대 안팎이다. 그러나 장미아파트는 1979년 준공 단지이고 지상 주차와 내부도로 구조가 오래된 단지이므로, 2020년대 신축 대단지와 비교하면 주차장 구조, 차량 동선, 보행 동선, 전기차 충전 인프라, 방문차량 관리에서 차이가 발생할 수 있다. 서울시도 2026년 정비계획 발표에서 장미1·2·3차를 주차공간이 부족한 노후 주거단지로 설명했다.

단지 내부에는 장미종합상가 등 생활상가와 근린시설이 존재한다. 서울시는 2026년 정비계획 설명에서 기존 낡고 규모감 있는 상가를 잠실나루역에서 올림픽로35길을 잇는 생활가로에 배치하고 옥상정원을 조성해 상권과 생활가로의 활성화를 유도할 계획이라고 밝혔다. 이는 현 단지의 상가와 생활가로가 단지 재건축 이후에도 중요한 도시공간 요소로 다뤄진다는 의미가 있다.

재건축 후 단지 구성은 현재와 크게 달라질 예정이다. 서울시 발표 기준 장미1·2·3차는 공공주택 551세대를 포함한 총 5,105세대, 최고 49층 이하로 재건축될 계획이다. 매일경제는 2026년 5월 보도에서 정비계획상 주택형이 전용 60㎡ 이하 776가구, 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 2,644가구, 전용 85㎡ 초과 1,685가구로 구성된다고 설명했다. 다만 실제 평형 구성과 분양·공공주택 배치, 동 수, 공사비, 조합원 분담금은 사업시행인가와 관리처분계획 등 후속 절차에서 확정된다.

입지

장미아파트는 송파구 신천동의 잠실나루역·잠실역 생활권에 위치한다. 단지는 2호선 잠실나루역과 가깝고, 잠실역, 롯데월드타워·롯데월드몰, 롯데백화점 잠실점, 석촌호수, 한강, 잠실대교, 올림픽공원, 송파대로 생활권을 함께 이용할 수 있다. 리치고는 2026년 06월 06일 기준 장미2차 주변 교통시설로 잠실나루역을 100m대 거리로 표시하고, 생활편의시설로 단지 주변 상가와 병·의원, 교육시설로 서울잠동초등학교·잠실중학교·잠실고등학교를 표시한다.

생활편의시설은 잠실나루역 상권, 장미종합상가, 잠실역 대형 상권, 롯데월드타워·롯데월드몰, 롯데백화점 잠실점, 석촌호수 주변 상권, 올림픽공원 생활권으로 나뉜다. 서울시는 2026년 발표에서 장미1·2·3차가 한강과 역세권, 롯데월드몰, 올림픽공원 등 교통·자연·교육환경을 갖춘 입지라고 설명했다. 단지 남쪽으로는 송파대로와 잠실역 상권이, 북쪽으로는 한강과 잠실대교·잠실나루역 생활권이 이어진다.

자연·여가 환경에서는 한강, 석촌호수, 올림픽공원, 잠실한강공원, 성내천·한강변 산책로 접근성이 중요하다. 장미아파트는 한강변에 가까운 신천동 주거지이고, 잠실나루역을 통해 한강과 도심 교통축을 함께 이용할 수 있다. 서울시는 재건축 정비계획에서 한강 수변공원과 연계한 대규모 도시정원 단지를 조성하고, 주요 지점에 공원 3개소를 분산 배치하며, 한강과 신설 공원을 잇는 순환형 녹지축을 계획한다고 밝혔다. 또한 한강과 잠실나루역을 연결하는 공공보행통로의 결절부에 중앙광장을 조성해 단지 내 조경공간과 연계할 계획이라고 설명했다.

업무지구 접근성은 잠실·강남·삼성·성수·도심 방향으로 나뉜다. 2호선 잠실나루역을 이용하면 잠실역, 강변역, 건대입구, 성수, 강남, 선릉, 역삼, 을지로, 홍대입구 방면으로 이동할 수 있다. 잠실역에서는 2호선과 8호선 환승을 통해 문정, 가락시장, 복정, 성남 방면 이동이 가능하고, 잠실새내역·종합운동장역·석촌역을 이용하면 9호선 접근도 가능하다. 차량으로는 송파대로, 올림픽대로, 강변북로, 잠실대교, 올림픽로, 위례성대로, 동부간선도로 연결축을 활용한다.

입지상 유의점도 있다. 장미아파트 주변은 잠실역, 롯데월드타워·롯데월드몰, 석촌호수, 잠실나루역, 한강 접근 수요가 겹치는 지역이다. 주말, 대형 행사, 출퇴근 시간, 롯데월드몰·석촌호수 방문객이 많은 시간에는 잠실역·송파대로·올림픽로·잠실대교 남단 일대 교통량이 크게 늘어날 수 있다. 서울시는 재건축 정비계획에서 한가람로 개설, 잠실나루역 일대 회전교차로와 고가 하부 교각으로 인한 교통체계 개편 등을 제시했으며, 교통처리계획은 정비사업 통합심의위원회 심의를 통해 확정될 예정이라고 밝혔다.

교육 환경

장미아파트 주변 초등학교 생활권에서는 서울잠동초등학교가 대표적으로 거론된다. 학교알리미는 서울잠동초등학교를 공립 단설 초등학교로 표시하고, 설립일자 1980년 09월 29일, 대표번호 02-419-5464 등 학교 기본 정보를 제공한다. 민간 학교·부동산 정보 서비스에서도 서울잠동초등학교는 장미아파트와 같은 학군 또는 인근 초등학교로 표시된다.

중학교 생활권에서는 잠실중학교가 대표적으로 거론된다. 학교알리미는 잠실중학교를 공립 단설 중학교로 표시하고, 설립일자 1980년 01월 24일, 대표번호 02-420-8051, 학생 수와 교원 수 등 기본 정보를 제공한다. 리치고의 서울잠동초등학교 학군·학원가 정보도 주변 중학교로 잠실중학교와 해누리중학교 등을 표시한다. 잠실중학교는 신천동·잠실동 생활권의 주요 중학교 중 하나이며, 실제 배정은 학년도별 교육청 기준과 학교군, 학생 수용 여건에 따라 달라질 수 있다.

고등학교 생활권에서는 잠실고등학교가 단지와 가까운 학교로 거론된다. 학교알리미는 잠실고등학교를 공립 단설 고등학교로 표시하고, 설립일자 1982년 11월 30일, 대표번호 02-2141-3700 등 학교 기본 정보를 제공한다. 주변에는 잠실중학교, 잠실고등학교 외에도 잠신중학교, 잠신고등학교, 정신여자중·고등학교, 영동일고등학교 등 잠실·신천·잠실새내 생활권 학교들이 있다.

교육 환경의 특징은 초·중·고와 잠실권 학원·상권이 가까운 점이다. 리치고는 장미2차 인근 학군으로 서울잠동초등학교, 잠실중학교, 잠실고등학교를 표시하고, 주변 어린이집과 교육시설, 교통시설을 함께 제공한다. 장미아파트는 잠실나루역과 잠실역 사이에 있어 단지 주변 근린 학원, 잠실역·잠실새내역 학원, 석촌호수·송파대로 주변 학원, 대치동·강남권 광역 학원 접근성을 함께 고려할 수 있다.

다만 초등학교 통학구역, 중학교 배정, 고등학교 지원과 배정은 학년도별 교육청 고시와 학생 수용 여건에 따라 달라질 수 있다. 민간 부동산 서비스의 학군 정보는 생활권 파악용 보조자료로 활용하고, 실제 전입·배정·진학 판단은 서울특별시교육청, 서울특별시강동송파교육지원청, 학교알리미 자료를 기준으로 확인하는 것이 적절하다.

교통

장미아파트의 핵심 철도 교통은 서울 지하철 2호선 잠실나루역이다. 장미2차 민간 부동산 정보는 잠실나루역을 단지에서 100m대 거리의 교통시설로 표시한다. 잠실나루역은 2호선 역으로, 잠실역과 강변역 사이에 있어 잠실역 대형 상권, 강변·건대입구·성수, 강남·선릉·역삼, 을지로·시청, 홍대입구 방향 이동에 활용된다.

잠실역과의 접근성도 중요하다. 잠실역은 2호선과 8호선 환승역이며, 롯데월드타워·롯데월드몰, 롯데백화점 잠실점, 석촌호수, 송파대로 버스 교통의 중심이다. 장미아파트는 잠실나루역 도보권이지만, 목적지에 따라 잠실역, 몽촌토성역, 잠실새내역, 종합운동장역, 석촌역 등 주변 역을 조합해 이용할 수 있다. 9호선은 종합운동장역과 석촌역 등을 통해 강남·여의도·마곡 방면 이동을 보완한다.

버스 교통은 송파대로, 올림픽로, 올림픽로35길, 잠실나루역, 잠실역, 장미종합상가, 잠실대교 남단 주변 정류장을 중심으로 형성된다. 장미아파트 주변 버스는 잠실역, 강남, 천호·강동, 성남, 광진구, 건대입구, 성수, 올림픽공원 방면 이동을 보완한다. 다만 잠실역과 잠실대교 남단 일대는 출퇴근 시간과 주말, 대형 쇼핑·관광 수요가 겹칠 때 혼잡이 커질 수 있다.

도로 교통에서는 송파대로, 올림픽로, 올림픽대로, 잠실대교, 강변북로, 위례성대로, 백제고분로, 동부간선도로 접근성이 중요하다. 차량으로는 강남·삼성·잠실, 천호·강동, 성수·광진, 성남·문정, 여의도·마포 방향 이동이 가능하다. 한강과 잠실대교에 가까운 입지이지만, 잠실사거리와 잠실대교 남단 교통량이 많아 시간대별 교통 체감은 차이가 크다.

재건축 정비계획에서도 교통은 핵심 요소로 다뤄졌다. 서울시는 잠실종합운동장에서 잠실대교 남단 이후 끊어진 한강변의 한가람로를 개설해 잠실사거리로의 교통 유입을 분산하고, 잠실나루역 일대 회전교차로와 고가 하부 교각 등으로 복잡한 교통체계를 전면 개편할 계획이라고 밝혔다. 다만 서울시는 교통처리계획이 정비사업 통합심의위원회 심의를 통해 확정될 예정이라고 명시했으므로, 최종 도로·보행·차량 동선은 후속 인허가 결과를 기준으로 보아야 한다.

가격 및 거래

가격 및 거래 정보는 2026년 06월 07일 조사 기준으로 작성한다. 아파트 실거래가는 계약일, 신고일, 동, 층, 향, 전용면적, 중개거래·직거래 여부, 계약 해제 여부, 재건축 추진 단계에 따라 달라질 수 있으므로 공적 기준의 거래 확인은 국토교통부 실거래가 공개시스템과 서울부동산정보광장의 신고 자료를 기준으로 해야 한다.

민간 부동산 정보 서비스 기준으로는 장미1·2차의 주요 평형 매매가격이 2026년 6월 초 20억 원대 후반에서 30억 원대 중반까지 넓게 형성되어 있다. 호갱노노는 장미1차 최근 거래 사례로 2026년 04월 01일 92㎡ 2층 27억원, 2026년 03월 30일 92㎡ 10층 27억2,000만원, 2026년 01월 26일 92㎡ 8층 29억8,000만원 등을 표시한다. 리치고는 2026년 06월 06일 기준 장미2차 27평형 매매 28억9,000만원·전세 5억9,000만원, 32평형 매매 30억4,000만원·전세 7억2,000만원, 38평형 매매 33억9,000만원·전세 8억원, 45평형 매매 35억9,000만원·전세 8억9,000만원으로 표시한다.

송파구 신천동 전체 순위형 민간 서비스에서도 장미아파트는 고가 재건축 단지로 표시된다. 호갱노노의 신천동 아파트 랭킹은 2026년 06월 조사 시점에 장미3차 47평형 35억원, 장미1차 32평형 32억4,000만원, 장미2차 33평형 32억2,333만원 수준의 대표 가격을 표시한다. 이 값은 민간 서비스의 대표 시세 또는 최근 거래 기반 표시이므로, 실제 계약 확인은 국토교통부 실거래가 공개시스템과 서울부동산정보광장을 기준으로 해야 한다.

전세가율과 갭가격은 평형과 차수별로 크게 다르다. 리치고의 2026년 06월 06일 기준 장미2차 32평형 매매 30억4,000만원과 전세 7억2,000만원을 단순 비교하면 전세가율은 약 23.7%, 갭가격은 약 23억2,000만원이다. 장미2차 45평형은 매매 35억9,000만원과 전세 8억9,000만원을 단순 비교하면 전세가율은 약 24.8%이다. 장미아파트는 재건축 기대가 매매가격에 크게 반영되는 노후 단지이기 때문에 전세가율이 낮게 나타날 수 있다. 다만 실제 전세가율은 계약일, 차수, 동, 층, 향, 수리 상태, 임대기간, 갱신·신규 여부, 이주 가능성에 따라 달라진다.

월세 거래는 보증금 규모와 월세를 조합한 형태로 나타난다. 호갱노노와 KB부동산은 장미1차·2차·3차의 매매·전세·월세 매물과 실거래를 별도 단지별로 제공한다. 재건축 추진 단지의 임대차는 이주 일정, 계약갱신청구권, 단기 임대 수요, 수리 상태, 대출 가능 여부에 따라 조건이 크게 달라질 수 있으므로, 개별 계약 단위로 확인해야 한다.

최근 가격 흐름은 재건축 정비계획 수정가결과 잠실 한강변 입지, 금리와 대출규제, 전세시장 수급, 주변 신축 공급의 영향을 함께 받는다. 매일경제는 2026년 5월 보도에서 장미1·2차는 1979년, 장미3차는 1984년에 준공된 3,522세대 단지이고, 최고 49층 5,105세대로 재건축될 예정이라고 보도했다. 재건축 기대는 매매가격에 영향을 줄 수 있으나, 실제 사업성과 투자 판단은 조합원 권리가액, 분담금, 시공사 선정, 사업시행인가, 관리처분계획, 일반분양가, 금리, 규제, 시장 상황에 따라 달라진다. 문서에서는 가격 정보를 투자 판단이 아니라 조사 시점의 거래·시세 정보로만 서술한다.

공동주택 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 동·호·면적·공시연도별로 확인하는 항목이다. 장미아파트는 3,522세대의 대단지이고 장미1차, 2차, 3차, 동, 층, 향, 면적, 한강·잠실나루역 접근성, 수리 상태, 재건축 기대감에 따라 가격 차이가 발생하므로 하나의 대표 공시가격으로 단지 전체 수준을 설명하기 어렵다. 개별 세대의 공시가격은 공시기준일, 전용면적, 동·층·호수별로 별도 확인하는 것이 정확하다.

관리 및 운영

장미아파트의 관리·운영 정보는 장미1·2차와 장미3차가 별도 관리단지로 공개된다. K-apt 공개 연계 자료 기준 신천장미1차2차는 자치관리 방식, 31개 동, 3,402세대, 관리사무소 연락처 02-423-0274, 관리비 부과면적 412,192.16㎡, 주거전용면적 320,135.9㎡로 표시된다. 장미3차는 자치관리 방식, 2개 동, 120세대, 관리사무소 연락처 02-415-0588, 관리비 부과면적 16,099.2㎡, 주거전용면적 16,099.2㎡로 표시된다.

공동주택관리정보시스템 K-apt는 공동주택의 관리비, 입찰정보, 외부회계감사, 장기수선충당금, 유지관리 이력 등을 공개하는 시스템으로, 대단지 공동주택의 관리·운영 상태를 확인하는 주요 공공 자료원이다. 다만 apt.koreacharts의 K-apt 공개 연계 화면에서는 2026년 01월 및 2025년 12월 신천장미1차2차 면적별 관리비 정보가 ‘등록된 관리비 정보가 없습니다’로 표시된다. 따라서 2026년 06월 조사 시점에 장미1·2차의 최신 월별 관리비 총액을 공개 K-apt 재가공 화면에서 명확히 확인하기는 어렵다.

장미3차는 2025년 11월 기준 상세 관리비 자료가 공개되어 있다. K-apt 공개 연계 자료에 따르면 2025년 11월 장미3차의 전용 85㎡ 초과 135㎡ 이하 120세대 평균 관리비는 277,895원이고, 공용관리비 총액은 21,955,773원, 개별사용료 총액은 8,784,114원, 장기수선충당금 월부과액은 2,400,000원, 관리비 합계는 33,139,887원이다. 같은 자료에서 장미3차 공용관리비 상세 항목은 급여 4,640,000원, 청소비 1,000,000원, 경비비 9,240,000원, 승강기유지비 440,000원 등으로 표시된다.

민간 부동산 정보 서비스는 장미1·2·3차의 관리비를 단지·평형별 대표값으로 제공한다. 호갱노노는 2026년 02월 공동주택관리시스템 제공 기준 장미1차 관리비를 겨울 42만원, 여름 34만원, 평균 32만원 수준으로 표시하고, 장미2차 관리비를 겨울 49만원, 여름 39만원 수준으로 표시한다. 장미3차는 2026년 04월 공동주택관리시스템 제공 기준 겨울 28만원, 여름 30만원, 평균 28만원 수준으로 표시된다. 이러한 민간 서비스의 관리비 요약은 평형과 계절, 표시 방식에 따라 달라질 수 있으므로, 공식 K-apt 상세 자료와 구분해야 한다.

장미아파트는 1979~1984년 사용승인을 받은 노후 단지이므로 유지관리와 안전관리가 중요하다. 노후 배관, 지역난방 설비, 승강기, 옥상·외벽 방수, 주차장, 보행로, 소방·전기 설비, 공용부 시설은 장기수선계획과 관리비에 영향을 준다. 서울시는 2026년 정비계획 발표에서 장미1·2·3차를 주차공간 부족과 노후 배관 등 주거환경 개선이 시급한 노후 주거단지로 설명했다.

재건축 추진 중인 단지에서는 현재 공동주택 관리와 재건축 조합 운영을 구분해 보아야 한다. 관리사무소와 입주자대표회의는 현재 공동주택의 관리비, 안전관리, 공용시설 유지보수, 입찰·계약을 담당하고, 재건축조합은 정비사업의 설계, 인허가, 정보공개, 총회, 협력업체 선정, 사업시행계획, 관리처분계획 등을 담당한다. 서울시 정비사업 정보몽땅의 장미1·2·3차아파트 주택재건축정비사업 조합 홈페이지에는 월별 자금 입·출금 세부내역, 대의원회 회의록, 총회 자료 등 조합 정보공개 자료가 게시된다.

정비사업 및 개발

장미아파트는 2026년 06월 기준 재건축정비사업이 진행 중인 단지이다. 서울시 정비사업 정보몽땅은 장미123차아파트 주택재건축정비사업의 사업구분을 재건축, 정비구역 위치를 송파구 신천동 7번지·11번지 일대, 정비구역 면적을 343,266.7㎡, 조합원 수를 3,863명, 토지등소유자 수를 4,104명으로 표시한다. 송파구청은 장미1·2·3차아파트 주택재건축정비사업의 위치를 송파구 신천동 7번지 일원, 구역면적을 257,570.9㎡로 표시하며, 추진내역으로 추진위원회 승인, 조합설립인가, 신속통합기획 가이드라인 수립을 공개한다. 정비구역 면적은 출처별로 표시 기준이 다르므로, 문서에서는 각각의 출처 기준을 구분한다.

재건축 단계는 조합설립인가 이후 정비계획 변경과 후속 인허가를 진행하는 상태로 볼 수 있다. 송파구청은 2020년 03월 24일 조합설립인가를 추진내역으로 공개하고, 서울시 정비사업 정보몽땅은 조합 홈페이지를 운영한다. 2026년 03월에는 서울시 제4차 도시계획위원회에서 장미1·2·3차아파트 재건축 정비계획 결정 변경 및 경관심의안이 수정가결되었다. 이에 따라 사업은 정비계획 변경을 바탕으로 사업시행인가, 시공자 선정, 관리처분계획, 이주·철거·착공 등 후속 절차로 이어질 수 있다.

2026년 정비계획의 핵심은 세대수 확대와 공공성 강화다. 서울시는 장미1·2·3차가 3,522세대에서 공공주택 551세대를 포함한 총 5,105세대 대단지로 재탄생한다고 밝혔다. 정비계획은 용적률 300% 이하, 높이 184m, 최고 49층 이하 규모를 전제로 한다. 2026년 언론 보도는 주택형이 전용 60㎡ 이하 776가구, 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 2,644가구, 전용 85㎡ 초과 1,685가구로 구성된다고 설명했다. 이는 현재 중대형 평형 비중이 큰 노후 단지에서 재건축 후 중소형과 중대형이 함께 배치되는 구조로 바뀐다는 의미가 있다.

공공시설과 녹지·보행계획도 중요한 요소다. 서울시는 한강 수변공원과 연계한 대규모 도시정원 단지 조성을 위해 공원 3개소를 주요 지점에 분산 배치하고, 한강과 신설 공원을 잇는 순환형 녹지축을 조성할 계획이라고 밝혔다. 잠실나루역변에는 동주민센터와 어린이도서관 등 복합시설을 조성하고, 송파대로변에는 공공지원시설을 신설해 생활 및 전문 체육사업을 지원할 계획이라고 설명했다. 단지 내부에는 경로당, 어린이집, 작은도서관, 다함께돌봄센터 등 외부 개방시설을 배치하는 계획도 포함된다.

교통계획도 재건축의 핵심 쟁점이다. 서울시는 잠실종합운동장에서 잠실대교 남단 이후 끊어진 한강변 한가람로를 개설하고, 잠실나루역 일대 회전교차로와 고가 하부 교각 등으로 복잡한 교통체계를 전면 개편할 계획이라고 밝혔다. 다만 교통처리계획은 정비사업 통합심의위원회 심의를 통해 확정될 예정이라고 명시되어 있어, 최종 도로·보행·차량 동선은 후속 심의 결과를 기준으로 보아야 한다.

주변 개발사업도 장미아파트의 장기 생활권에 영향을 준다. 서울시는 장미아파트 재건축사업이 인근 잠실래미안아이파크, 잠실르엘, 잠실5단지와 함께 잠실 일대 약 1만6천 세대 규모의 주택공급 활성화에 영향을 미칠 것으로 전망했다. 잠실주공5단지 재건축, 미성·크로바 재건축 단지인 잠실르엘, 진주아파트 재건축 단지인 잠실래미안아이파크, 장미1·2·3차 재건축이 모두 진행되면 잠실역 동측과 신천동 일대의 주거지 구조, 학교 수요, 상권, 교통량, 전세시장에 변화가 생길 수 있다.

정비사업의 주요 변수는 사업시행인가, 시공자 선정, 공사비, 조합원 분담금, 관리처분계획, 이주·철거 일정, 공공주택 배치, 상가 권리관계, 학교 수용, 교통처리계획, 금리와 부동산 규제다. 장미아파트는 조합원과 토지등소유자 수가 많고 장미종합상가 등 상가 이해관계도 함께 존재하므로, 재건축 절차의 의사결정과 권리관계 정리가 사업 속도에 영향을 줄 수 있다. 2026년 06월 현재는 서울시 정비계획 수정가결 이후 후속 인허가와 조합 절차를 지켜보아야 하는 단계다.

특징

장미아파트의 가장 큰 특징은 잠실나루역과 한강에 가까운 3,522세대 규모의 노후 대단지라는 점이다. 장미1차 2,100세대, 장미2차 1,302세대, 장미3차 120세대를 합산한 단지 생활권은 33개 동, 3,522세대 규모이며, 장미1·2차는 1979년, 장미3차는 1984년 사용승인 단지다. 서울시는 장미1·2·3차를 준공 47년 된 노후 주거단지로 설명하면서도 한강, 역세권, 롯데월드몰, 올림픽공원 등 입지 특성을 갖춘 잠실광역 중심 배후 주거지로 설명했다.

둘째, 장미1·2차와 장미3차가 공공 관리단지와 민간 서비스에서 서로 다르게 구분된다는 점이 중요하다. 서울특별시 공동주택 통합정보마당은 장미1·2차를 신천장미1차2차라는 하나의 관리단지로 표시하고, K-apt 공개 연계 자료는 장미3차를 별도 관리단지로 표시한다. 반면 재건축정비사업에서는 장미1·2·3차가 하나의 주택재건축정비사업으로 묶인다. 따라서 세대수, 관리비, 정비사업 자료를 볼 때는 관리단지 기준과 재건축 사업구역 기준을 구분해야 한다.

셋째, 장미아파트는 중대형 평형 비중이 있는 노후 재건축 단지다. K-apt 공개 연계 자료 기준 장미1·2차는 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하 1,988세대, 85㎡ 초과 135㎡ 이하 1,162세대, 135㎡ 초과 252세대로 구성되어 있다. 장미3차는 전용 85㎡ 초과 135㎡ 이하 120세대 단지다. 재건축 계획에서는 전용 85㎡ 이하 주택 비중이 커지는 방향의 공급계획이 제시되어 현재 평형 구성과 다른 단지 구조가 예상된다.

넷째, 재건축 계획은 한강변 도시공간과 교통체계 개편을 포함한다. 서울시는 장미아파트 재건축을 통해 공원 3개소, 순환형 녹지축, 한강과 잠실나루역을 연결하는 공공보행통로, 중앙광장, 동주민센터·어린이도서관 복합시설, 공공지원시설, 한가람로 개설, 잠실나루역 일대 교통체계 개편을 계획하고 있다고 밝혔다. 이는 장미아파트 재건축이 단지 내부 주거동 개선뿐 아니라 잠실나루역, 한강, 송파대로, 잠실역 주변 도시공간과 연결된 사업이라는 의미가 있다.

다섯째, 현재 거주환경에서는 노후 설비와 주차 문제가 중요한 변수다. 서울시는 장미1·2·3차를 주차공간 부족과 노후 배관으로 인한 주거환경 개선 필요가 큰 단지로 설명했다. 1979~1984년 사용승인 단지인 만큼 배관, 난방, 승강기, 방수, 지상 주차, 내부도로, 상가와 보행 동선, 공용부 유지관리 상태가 실거주 체감에 직접적인 영향을 준다. 재건축이 추진 중이더라도 이주 전까지는 안전관리와 필수 유지보수가 계속 필요하다.

여섯째, 가격은 잠실 한강변 재건축 기대를 크게 반영한다. 2026년 06월 조사 시점에 리치고는 장미2차 32평형 매매 시세를 30억4,000만원, 전세 시세를 7억2,000만원으로 표시하고, 호갱노노는 신천동 아파트 랭킹에서 장미1차와 장미2차를 30억 원대 초반 대표 가격으로 표시한다. 실제 가격은 차수, 동, 층, 향, 평형, 수리 상태, 한강·역 접근성, 재건축 절차, 분담금 추정, 금리와 대출규제, 전세시장에 따라 달라진다. 가격 정보는 국토교통부 실거래가 공개시스템, 서울부동산정보광장, 민간 시세, 공동주택 공시가격을 구분해 확인하는 것이 적절하다.