방학신동아1단지

방학신동아1단지는 서울특별시 도봉구 방학동에 있는 3,169세대 규모의 노후 대단지 아파트이자 재건축 정비계획이 고시된 단지이다.

개요

방학신동아1단지는 서울특별시 도봉구 시루봉로 107에 위치한 3,169세대 규모의 대단지 아파트이다. 서울특별시 공동주택 통합정보마당은 단지명을 ‘방학신동아1단지’로 표시하고, 주소를 서울 도봉구 시루봉로 107, 동 수를 30개 동, 세대수를 3,169세대로 공개한다. K-apt 공개 연계 자료도 도로명주소를 서울특별시 도봉구 시루봉로 107, 동 주소를 서울특별시 도봉구 방학동 271-1 방학신동아1단지, 동 수를 30개 동, 세대수를 3,169세대, 사용승인일을 1986년 12월 31일로 표시한다.

단지는 1986년 준공된 방학동의 대표적 노후 대단지이다. K-apt 공개 연계 자료는 분양형태를 분양, 난방방식을 개별난방, 복도유형을 혼합식, 관리방식을 위탁관리, 시공사를 신동아로 표시한다. K-apt의 도봉구 관리비 공개 의무단지 목록도 방학신동아1단지를 30개 동, 3,169세대, 사용승인일 1986년 12월 31일, 주소 서울특별시 도봉구 방학동 271-1로 표시한다.

민간 부동산 정보 서비스도 핵심 정보에서 대체로 같은 값을 제시한다. KB부동산은 방학동 신동아1단지를 3,169세대, 30개 동, 주차 1,774대, 최고 10~15층, 복도식, 개별난방·도시가스, 용적률 201%, 신동아건설 시공 단지로 표시한다. 호갱노노는 방학동 신동아1단지를 3,169세대, 1986년 12월 입주, 용적률 201%, 계단식, 개별난방·도시가스 단지로 표시한다. 리치고도 2026년 06월 07일 기준 신동아1단지를 방학동의 3,169세대 대단지, 1986년 12월 입주, 최고 15층, 용적률 201% 단지로 표시한다.

2026년 06월 기준 방학신동아1단지는 재건축 정비계획이 고시된 단지로 분류된다. 서울시 정비사업 정보몽땅의 신속통합기획 재건축 추진현황은 방학신동아1단지를 도봉구의 자문 대상 재건축 구역으로 표시하고, 면적 140,872㎡, 세대수 4,099세대, 추진단계 ‘정비계획고시’, 구역지정 고시일 2025년 04월 30일로 공개한다. 토지이음 고시정보는 방학신동아1단지아파트 재건축 정비구역 지정 및 정비계획 결정, 지구단위계획구역 지정·지구단위계획 결정 및 지형도면 고시를 서울특별시 고시 제2025-561호로 표시한다.

기본 정보

항목	내용
단지명	방학신동아1단지
통칭	방학신동아1단지, 방학동 신동아1단지, 신동아1단지
주소	서울특별시 도봉구 시루봉로 107
지번주소	서울특별시 도봉구 방학동 271-1
행정구역	서울특별시 도봉구 방학동, 방학3동 생활권
세대수	3,169세대
동 수	30개 동
층수	최고 15층. KB부동산 기준 지상 10~15층
사용승인일	1986년 12월 31일
입주 시기	1986년 12월 사용승인 이후 입주
전용면적	K-apt 공개 연계 자료 기준 전용 60㎡ 이하 1,153세대, 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하 1,668세대, 전용 85㎡ 초과 135㎡ 이하 348세대
주요 평형	민간 부동산 정보 서비스 기준 17평형, 21평형, 22평형, 25평형, 29평형, 33평형, 39평형, 44평형 등
분양 형태	분양
난방 방식	개별난방
복도 유형	K-apt 공개 연계 자료 기준 혼합식. KB부동산은 복도식 현관구조로 표시한다.
주차대수	KB부동산 기준 총 1,774대, 세대당 약 0.55대
시공사	K-apt 공개 연계 자료 기준 신동아. KB부동산은 신동아건설로 표시한다.
관리 방식	위탁관리
관리사무소	02-955-0125
관리사무소 팩스	02-956-0115
연면적	K-apt 공개 연계 자료 기준 297,343.3㎡
관리비 부과면적	289,713.56㎡
주거전용면적	217,882.68㎡
홈페이지	bhshindonga.com
용적률	민간 부동산 정보 서비스 기준 201%
건폐율	공개 단지정보에서 명확히 확인되는 공공 수치는 제한적이다.
재건축 단계	2026년 06월 기준 정비계획고시 단계
재건축 계획	서울시 보도자료·언론 보도 기준 정비계획 결정안은 총 4,065세대, 용적률 299.97%, 공공주택 280세대와 미리내집 140세대 포함 계획으로 설명된다. 정비사업 정보몽땅 추진현황 표는 4,099세대로 표시한다.

기본 정보는 서울특별시 공동주택 통합정보마당과 K-apt 공개 연계 자료를 우선 기준으로 한다. 서울특별시 공동주택 통합정보마당은 방학신동아1단지를 “서울 도봉구 시루봉로 107, 30동, 3,169세대”로 표시한다. K-apt 공개 연계 자료는 도로명주소, 지번주소, 분양형태, 난방방식, 연면적, 동 수, 세대수, 시공사, 관리 방식, 복도 유형, 사용승인일, 관리비 부과면적, 주거전용면적, 관리사무소 연락처, 홈페이지 주소를 제공한다.

주소는 공공자료에서 대체로 일치한다. 서울시 공동주택 통합정보마당은 도로명주소를 서울 도봉구 시루봉로 107로 표시하고, K-apt 공개 연계 자료는 도로명주소를 서울특별시 도봉구 시루봉로 107, 동 주소를 방학동 271-1로 표시한다. 호갱노노 일부 화면에서는 방학동 272로 표시되는 경우가 있으나, 문서에서는 공동주택 통합정보마당과 K-apt 공개 연계 자료의 방학동 271-1을 기준 지번으로 삼는다.

주차와 복도유형은 출처별 표현이 다르다. K-apt 공개 연계 자료는 복도유형을 혼합식으로 표시하고, KB부동산은 복도식 현관구조로 표시한다. 주차대수는 KB부동산 기준 총 1,774대, 세대당 0.55대로 표시된다. 1986년 사용승인 단지이므로 현재의 차량 보유 수준과 비교하면 주차 여건이 제한적으로 체감될 수 있다.

역사

방학신동아1단지는 1986년 12월 31일 사용승인을 받은 도봉구 방학동의 노후 대단지 아파트이다. K-apt의 도봉구 관리비 공개 의무단지 목록도 방학신동아1단지를 30개 동, 3,169세대, 사용승인일 1986년 12월 31일, 주소 방학동 271-1로 표시한다. 1980년대 중후반 서울 외곽 주거지 공급 확대 과정에서 조성된 단지로, 방학동 북부와 우이·도봉산 생활권의 대규모 공동주택 중 하나다.

단지는 개별난방, 혼합식 또는 복도식 구조, 지상 주차 중심의 노후 대단지 성격을 갖는다. K-apt 공개 연계 자료는 난방방식을 개별난방, 복도유형을 혼합식으로 표시하고, KB부동산은 복도식·개별난방·도시가스 단지로 표시한다. 이러한 구조는 1980년대 준공 대단지의 주거 특성을 보여주며, 신축 단지와 비교할 때 주차, 배관, 승강기, 외벽, 방수, 단열, 공용부 관리가 실거주 체감에 큰 영향을 준다.

2020년대에 들어 재건축 추진이 단지의 핵심 이슈가 되었다. 연합뉴스는 2025년 07월 04일 보도에서 서울시가 2025년 07월 03일 제6차 도시계획위원회 신속통합기획 정비사업 등 수권분과위원회를 열어 ‘방학신동아1단지아파트 재건축 정비구역 및 정비계획 결정안’을 수정 가결했다고 보도했다. 같은 보도는 방학신동아1단지가 1986년 준공된 3,169세대 규모의 노후 단지이고, 2023년 12월 주민 요청으로 신속통합기획이 추진되었다고 설명했다.

정비계획 결정 이후 고시도 확인된다. 토지이음 고시정보는 방학신동아1단지아파트 재건축 정비구역 지정 및 정비계획 결정, 지구단위계획구역 지정·지구단위계획 결정 및 지형도면 고시를 서울특별시 고시 제2025-561호로 표시한다. 서울시 정비사업 정보몽땅의 신속통합기획 재건축 추진현황도 2026년 05월 30일 기준 방학신동아1단지의 추진단계를 정비계획고시로 표시한다.

재건축 계획은 도봉구의 대규모 정비사업으로 주목받았다. 연합뉴스는 정비계획 결정안에 따라 방학신동아1단지가 대지면적 약 137,391㎡에 총 4,065세대, 공공주택 280세대와 미리내집 140세대를 포함하는 대단지로 바뀔 예정이라고 보도했다. 서울주거포털의 서울시 보도자료 목록도 방학신동아1단지가 사업성 보정계수 2.0을 적용받아 허용용적률 인센티브가 20%에서 40%로 확대되었고, 이에 따라 분양 가능한 세대수가 148세대 늘어날 것으로 추산된다고 설명했다.

단지 구성

방학신동아1단지는 30개 동, 3,169세대의 대단지 아파트이다. 단지는 시루봉로와 방학로, 신학초등학교, 방학3동 생활권, 도봉산·북한산 방향 주거지 사이에 넓게 배치되어 있다. 동 수가 많고 대지 면적이 넓기 때문에 같은 단지 안에서도 학교, 버스정류장, 상가, 발바닥공원, 우이신설선·1호선·4호선 접근 동선은 다르게 체감된다.

면적 구성은 전용 85㎡ 이하 중소형 비중이 크다. K-apt 공개 연계 자료 기준 전용 60㎡ 이하 1,153세대, 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하 1,668세대, 전용 85㎡ 초과 135㎡ 이하 348세대이다. 리치고는 2026년 06월 07일 기준 17평형, 21평형, 22평형, 25평형, 29평형, 33평형, 39평형, 44평형의 시세 정보를 제공한다. 이는 소형·중형 실거주와 전세 수요가 큰 노후 대단지의 성격을 보여준다.

주차 여건은 현재 단지의 중요한 제약이다. KB부동산은 총 주차대수를 1,774대, 세대당 0.55대로 표시한다. 1986년 준공 당시의 차량 보유 수준을 전제로 조성된 단지이므로, 2020년대 신축 대단지와 비교하면 주차장 구조와 주차 편의성이 부족하게 체감될 수 있다. 지상 주차와 내부도로, 보행로, 학교 주변 통학 동선이 겹치는 구간에서는 보행 안전과 차량 동선 관리가 중요하다.

부대복리시설과 생활편의시설은 단지 상가, 관리사무소, 어린이놀이터, 경로당, 보행로, 지상 주차공간, 주변 근린상권을 중심으로 구성된다. 공식 단지 홈페이지는 아파트 소개, 공지사항, 관리비 조회, 운영정보 공개, 입주자대표회의, 관리규약, 공사·용역 관련 게시판을 제공한다. 대규모 노후 단지인 만큼 청소, 경비, 승강기, 주차, 배관, 외벽, 방수, 공용전기, 소방, 조경 유지관리가 운영의 핵심 영역이다.

재건축 후 단지 구성은 현재와 크게 달라질 수 있다. 연합뉴스는 정비계획 결정안에 따라 단지가 총 4,065세대 규모로 바뀌고, 공공주택 280세대와 미리내집 140세대가 포함된다고 보도했다. 또한 인근 발바닥공원을 재정비하고 근린공원과 어린이공원을 추가 조성해 총 12,795.1㎡의 공원을 새로 확보하며, 방학천 일부 복원과 공공보행통로 2곳 신설도 추진된다고 설명했다. 다만 정비사업 정보몽땅 추진현황 표는 방학신동아1단지의 세대수를 4,099세대로 표시하고 있어, 문서에서는 정비계획 결정 보도자료 계열의 4,065세대와 추진현황 표의 4,099세대가 자료 기준에 따라 다르게 표시됨을 구분한다.

입지

방학신동아1단지는 도봉구 방학동 시루봉로 107 일대에 위치한다. 단지는 도봉산과 북한산, 우이천·방학천 생활권에 가까운 서울 동북권 주거지에 있다. 주변에는 서울신학초등학교, 신방학중학교, 선덕중학교, 방학중학교, 정의여자고등학교, 방학3동 근린상권, 발바닥공원, 방학천, 도봉산·우이동 방면 녹지축이 있다.

교통 입지는 철도보다 버스와 도로 의존도가 큰 편이다. 리치고는 2026년 06월 07일 기준 단지 주변 교통시설로 방학3동신동아프라자 정류장과 신동아아파트16동 정류장을 표시한다. 단지에서는 방학역, 도봉역, 쌍문역, 북한산우이역, 솔밭공원역 등을 목적지에 따라 버스나 차량으로 연결해 이용하는 구조다. 서울 강북·도봉권 내부 이동은 버스가 중요하고, 도심·강남권 이동은 1호선, 4호선, 우이신설선, 버스를 조합하는 방식이 된다.

생활편의시설은 방학동 근린상권, 방학3동 신동아프라자 주변 상권, 도봉구청·방학역 생활권, 쌍문역 상권, 우이동·도봉산 관광·등산 생활권으로 나뉜다. 리치고는 생활편의 시설로 컴포즈커피 방학신동아점과 서울플러스치과의원 등을 표시하고, 교육시설로 아이들세상어린이집과 엠마영어학원 등을 표시한다. 호갱노노의 매물 설명 화면에서도 신방학파출소, 마트, 은행, 학마을도서관, 목욕탕 등 주변 생활편의시설이 언급된다. 다만 매물 설명은 이용자·매도자 제공 정보이므로 공식 자료와 구분해 보아야 한다.

자연·여가 환경에서는 도봉산, 북한산, 발바닥공원, 방학천, 우이천 생활권이 중요하다. 방학신동아1단지는 도봉산·북한산 방향 산지와 가까운 서울 북부 주거지이므로, 산책과 등산, 근린공원 이용 수요가 크다. 2025년 정비계획 보도에서도 발바닥공원 재정비, 근린공원과 어린이공원 추가 조성, 방학천 일부 복원이 주요 내용으로 다뤄졌다. 이는 재건축이 단순한 주거동 교체를 넘어 공원·수변·보행 환경 개선과 함께 추진되는 계획임을 보여준다.

입지상 유의점도 있다. 단지는 지하철역과 바로 맞닿은 역세권 단지는 아니며, 동별로 주요 버스정류장과 철도역 접근성이 다르다. 도심·강남권 출퇴근에는 버스와 지하철 환승이 필요할 수 있고, 방학로·시루봉로·도봉로 일대는 출퇴근 시간과 통학 시간에 차량 흐름이 달라진다. 재건축이 진행될 경우 이주·철거·공사 기간 동안 주변 도로, 보행로, 학교 통학로, 상가 이용 동선에도 변화가 생길 수 있다.

교육 환경

방학신동아1단지의 초등학교 생활권에서는 서울신학초등학교가 대표적으로 거론된다. 학교알리미는 서울신학초등학교를 공립 단설 초등학교로 표시하고, 설립일자 1988년 01월 09일, 대표번호 02-956-2802, 학생 수와 교원 수 등 학교 기본 정보를 제공한다. 리치고는 서울신학초등학교를 단지에서 6분, 약 0.3km 거리의 인근 초등학교로 표시한다.

초등학교 통학은 재건축 계획에서도 중요한 요소로 다뤄진다. 연합뉴스는 방학신동아1단지 재건축 정비계획에서 동서 방향과 남북 방향에 공공보행통로 2곳을 신설해 신학초등학교 통학로를 확보하고, 방학로에서 방학천으로 이어지는 보행 축을 마련한다고 보도했다. 이는 대단지 재건축 과정에서 학교 통학 안전과 보행 연결성이 중요한 공공계획 요소임을 보여준다. 다만 실제 초등학교 배정은 학년도별 교육청 고시와 학생 수용 여건에 따라 달라질 수 있으므로, 전입·배정 판단은 서울특별시교육청과 서울특별시북부교육지원청 자료를 확인해야 한다.

중학교 생활권에서는 신방학중학교, 선덕중학교, 방학중학교, 백운중학교 등이 거론된다. 리치고는 신방학중학교를 단지에서 약 0.4km, 선덕중학교를 약 0.5km, 방학중학교를 약 0.6km, 백운중학교를 약 0.8km 거리의 주변 중학교로 표시한다. 중학교 배정은 학교군, 성별, 학년도별 수용 여건과 배정 방식에 따라 달라질 수 있으므로, 민간 서비스의 거리 정보는 생활권 파악용 보조자료로 보는 것이 적절하다.

고등학교 생활권에서는 정의여자고등학교, 선덕고등학교, 자운고등학교, 도봉고등학교 등이 거론된다. 리치고는 정의여자고등학교를 단지에서 약 0.9km 거리의 주변 고등학교로 표시한다. 방학동과 쌍문동 일대는 도봉구 북부의 중·고등학교 생활권과 연결되며, 도봉산·우이동 방향의 주거지와 도봉로·쌍문역 학원가를 함께 이용한다. 고등학교 진학은 서울시 고교 배정 체계, 학교 유형, 학생의 지원 방식에 따라 달라지므로 학교알리미와 교육청 자료를 기준으로 확인해야 한다.

학원 이용 측면에서는 방학동 근린 학원가, 쌍문역·도봉로 학원가, 창동·노원역 생활권 학원가를 함께 고려한다. 리치고는 단지 주변 교육시설로 엠마영어학원을 표시하고, 호갱노노 매물 설명 화면도 신학초, 선덕중, 선덕고 등 학교 접근성과 주변 학원·생활편의시설을 언급한다. 다만 이러한 민간 서비스와 이용자 설명은 공식 배정 정보가 아니므로, 교육환경 서술에서는 공공 학교정보와 민간 생활권 정보를 구분한다.

교통

방학신동아1단지의 교통은 버스와 도로, 주변 철도역 환승을 조합하는 방식이다. 단지 바로 앞의 교통시설로는 방학3동신동아프라자, 신동아아파트16동 등 버스정류장이 거론된다. 버스는 방학역, 도봉역, 쌍문역, 수유역, 북한산우이역, 창동역, 노원역 등 주변 철도역과 도봉구·강북구·노원구 생활권을 연결하는 역할을 한다.

철도 접근성은 방학역, 도봉역, 쌍문역, 북한산우이역, 솔밭공원역 등 목적지별 선택지가 나뉜다. 1호선 방학역·도봉역을 이용하면 창동, 청량리, 서울역, 의정부 방면 이동이 가능하고, 4호선 쌍문역을 이용하면 창동, 노원, 혜화, 동대문, 서울역, 사당 방면 이동이 가능하다. 우이신설선 북한산우이역·솔밭공원역을 이용하면 수유, 성신여대입구, 보문, 신설동 방면으로 연결된다. 단지에서 각 역까지는 도보보다 버스나 차량을 조합하는 경우가 많다.

도로 교통에서는 시루봉로, 방학로, 도봉로, 우이천로, 노해로, 도봉산역·방학역 방향 도로, 내부순환로·동부간선도로 접근성이 중요하다. 차량으로는 창동·노원·수유·미아·의정부·도봉산·우이동·쌍문동 방면 이동이 가능하다. 다만 서울 동북권 외곽 입지 특성상 강남·여의도·광화문 등 주요 업무지구로 이동할 때는 환승과 도로 정체를 고려해야 한다.

재건축 계획에서는 보행동선 개선이 중요한 내용으로 포함되어 있다. 연합뉴스는 정비계획에서 동서 방향과 남북 방향에 공공보행통로 2곳을 신설해 신학초등학교 통학로를 확보하고, 방학로에서 방학천으로 이어지는 보행 축을 마련한다고 보도했다. 이는 기존 단지의 폐쇄적 동선과 통학·보행 안전 문제를 개선하고, 주변 공원·하천과 연결되는 보행 네트워크를 만드는 계획으로 이해할 수 있다.

교통의 장점은 도봉구·강북구·노원구 생활권 내부 이동을 버스와 차량으로 다양하게 연결할 수 있다는 점이다. 제약은 지하철역과 직접 맞닿은 단지는 아니라는 점이다. 재건축 후 보행통로, 공원, 방학천 복원, 단지 외부 연결도로와 보행축이 실제로 어떻게 조성되는지가 장기 교통·보행환경의 핵심 변수가 될 수 있다.

가격 및 거래

가격 및 거래 정보는 2026년 06월 07일 조사 기준으로 작성한다. 아파트 실거래가는 계약일, 신고일, 동, 층, 향, 전용면적, 중개거래·직거래 여부, 계약 해제 여부, 재건축 추진 단계에 따라 달라질 수 있으므로 공적 기준의 거래 확인은 국토교통부 실거래가 공개시스템과 서울부동산정보광장의 신고 자료를 기준으로 해야 한다.

민간 부동산 정보 서비스 기준으로는 2026년 6월 초 방학신동아1단지의 평형별 매매 시세가 2억 원대 후반부터 6억 원대 후반까지 표시된다. 리치고는 2026년 06월 07일 기준 17평형 매매 2억8,000만원·전세 1억8,000만원, 21평형 매매 3억3,000만원·전세 2억2,000만원, 22평형 매매 3억5,000만원·전세 2억3,000만원, 25평형 매매 4억1,000만원·전세 2억8,000만원, 29평형 매매 4억4,000만원·전세 3억원, 33평형 매매 5억6,000만원·전세 3억4,000만원, 39평형 매매 6억5,000만원·전세 4억6,000만원, 44평형 매매 6억8,000만원·전세 5억원으로 표시한다.

호갱노노는 2026년 06월 조사 시점에 방학동 신동아1단지 22평형의 최근 실거래로 2026년 02월 09일 공급면적 73㎡ 6층 3억7,500만원, 2026년 01월 13일 1층 3억3,000만원, 2026년 01월 08일 10층 3억7,500만원, 2025년 12월 30일 3층 3억4,500만원, 2025년 12월 29일 11층 3억2,000만원 등의 사례를 표시한다. 호갱노노는 이 화면에서 최근 실거래 기준 1개월 평균을 3억7,500만원으로 표시한다.

KB부동산은 방학동 신동아1단지를 3,169세대, 30개 동, 주차 1,774대, 최고 10~15층, 복도식, 개별난방·도시가스, 용적률 201% 단지로 표시하고, 매매·전세·월세 시세와 실거래가 정보를 제공한다. 다만 민간 부동산 서비스의 대표 시세와 매물 평균가는 갱신 시점, 평형, 거래 사례, 매물 기준에 따라 달라질 수 있으므로, 공식 실거래가와 구분해야 한다.

전세가율과 갭가격은 평형별로 차이가 있다. 리치고의 2026년 06월 07일 기준 29평형 매매 4억4,000만원과 전세 3억원을 단순 비교하면 전세가율은 약 68.2%, 갭가격은 약 1억4,000만원이다. 33평형 매매 5억6,000만원과 전세 3억4,000만원을 단순 비교하면 전세가율은 약 60.7%, 갭가격은 약 2억2,000만원이다. 다만 이는 민간 서비스의 대표 시세를 단순 비교한 것이며, 실제 전세가율은 동, 층, 향, 수리 상태, 계약일, 신규·갱신 여부, 재건축 추진 단계와 이주 가능성에 따라 달라진다.

재건축 기대는 매매가격에 영향을 줄 수 있다. 연합뉴스는 2025년 07월 서울시 도시계획위원회 수권분과위원회에서 재건축 정비구역 및 정비계획 결정안이 수정 가결되었다고 보도했고, 토지이음 고시정보는 서울특별시 고시 제2025-561호로 정비구역 지정 및 정비계획 결정 고시를 표시한다. 재건축 추진 단지는 정비계획, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분계획, 공사비, 분담금, 일반분양가, 이주 시점에 따라 가격이 민감하게 움직일 수 있다.

월세 시장은 보증금과 월세를 조합한 형태로 나타난다. 민간 서비스의 월세 정보는 평형, 보증금 규모, 임대기간, 신규·갱신 여부, 수리 상태, 동·층·향에 따라 차이가 크다. 방학신동아1단지처럼 재건축이 진행되는 노후 대단지는 이주 시점이 가까워질수록 단기 임대, 전세·월세 조건, 보증금 안전성에 대한 시장의 평가가 달라질 수 있다.

공동주택 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 동·호·면적·공시연도별로 확인하는 항목이다. 방학신동아1단지는 3,169세대 대단지이고 동, 층, 향, 면적, 수리 상태, 재건축 기대감, 학교·버스 접근성에 따라 가격 차이가 발생하므로 하나의 대표 공시가격으로 단지 전체 수준을 설명하기 어렵다. 개별 세대의 공시가격은 공시기준일, 전용면적, 동·층·호수별로 별도 확인하는 것이 정확하다.

관리 및 운영

방학신동아1단지는 K-apt 공개 연계 자료 기준 위탁관리 방식의 의무관리대상 공동주택이다. 공동주택관리정보시스템 K-apt는 공동주택의 관리비, 입찰정보, 외부회계감사, 장기수선충당금, 유지관리 이력 등을 공개하는 시스템으로, 대단지 공동주택의 관리·운영 상태를 확인하는 주요 공공 자료원이다.

2025년 12월 K-apt 공개 연계 관리비 자료 기준 방학신동아1단지의 공용관리비 총액은 283,184,320원, 개별사용료 총액은 209,442,520원, 장기수선충당금 월부과액은 44,523,450원, 관리비 합계는 537,150,290원이다. 같은 월 면적별 평균 관리비는 전용 60㎡ 이하 1,153세대가 147,919원, 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하 1,668세대가 209,552원, 전용 85㎡ 초과 135㎡ 이하 348세대가 332,818원으로 표시된다. 2025년 12월 자료는 특정 월의 사용량과 관리비 체계를 반영한 것이므로, 월별 관리비는 계절, 전기·수도 사용량, 수선비와 공용부 관리상황에 따라 달라진다.

공용관리비에서는 경비비, 관리사무소 인건비, 청소비, 수선비, 승강기유지비가 주요 항목이다. 2025년 12월 공용관리비 상세 정보에서 급여는 51,783,400원, 청소비는 51,890,790원, 경비비는 126,053,750원, 승강기유지비는 3,537,600원, 수선비는 16,572,820원, 위탁관리수수료는 1,962,460원으로 표시된다. 30개 동, 3,169세대의 노후 대단지이므로 경비, 청소, 주차, 승강기, 공용전기, 배관, 보행로와 조경 유지관리가 운영의 핵심 영역이다.

개별사용료에서는 개별난방 단지의 특성이 나타난다. 2025년 12월 개별사용료 상세 정보에서 난방 공용·난방 전용·급탕 공용·급탕 전용 항목은 0원으로 표시되고, 가스 공용 401,070원, 전기 공용 32,259,560원, 전기 전용 103,654,660원, 수도 공용 2,329,900원, 수도 전용 54,438,130원, 건물보험료 7,750,250원 등이 표시된다. 개별난방 세대는 가스요금 등 일부 사용료가 관리비 외 별도 고지로 처리될 수 있으므로, 관리비 총액만으로 실제 주거비를 단순 비교하기 어렵다.

장기수선충당금은 2025년 12월 기준 월부과액 44,523,450원, 월사용액 20,911,000원, 충당금잔액 2,179,312,358원으로 표시된다. 장기수선충당금은 승강기, 옥상·외벽 방수, 급수·배수 설비, 전기·소방 설비, 주차장, 보행로 등 주요 시설의 장기 보수와 교체에 사용된다. 1986년 사용승인 후 40년에 가까운 단지이므로, 재건축 추진과 별개로 이주 전까지 안전관리와 필수 유지보수가 계속 중요하다.

서울특별시 공동주택 통합정보마당 단지홈은 방학신동아1단지의 입주자대표회의, 선거관리위원회, 층간소음관리위원회, 장기수선 및 안전관리, 행정처분공개, 감사보고서, 관리규약, 입찰공고, 입찰결과, 수의계약, 관리비내역, 재무상태표, 운영성과표, 비용내역, 장기수선충당금 등 정보공개 메뉴를 제공한다. 단지 공식 홈페이지도 공지사항, 의무공개, 관리비명세서, 입주자대표회의, 관리규약 등 입주민 대상 정보를 제공한다.

재건축 추진 중인 단지에서는 현재 공동주택 관리와 정비사업 추진을 구분해야 한다. 관리사무소와 입주자대표회의는 현 단지의 관리비, 안전관리, 공용시설 유지보수, 입찰·계약을 담당하고, 추진위원회 또는 조합은 재건축 사업의 동의 확보, 조합설립, 사업시행계획, 관리처분계획을 담당한다. 2026년 06월 기준 방학신동아1단지는 정비계획고시 단계로 확인되므로, 관리자료와 정비사업 자료를 각각 구분해 확인하는 것이 적절하다.

정비사업 및 개발

방학신동아1단지는 2026년 06월 기준 재건축 정비계획이 고시된 단지이다. 서울시 정비사업 정보몽땅의 신속통합기획 재건축 추진현황은 방학신동아1단지를 도봉구의 자문 대상 재건축 구역으로 표시하고, 면적 140,872㎡, 세대수 4,099세대, 추진단계 ‘정비계획고시’, 구역지정 고시일 2025년 04월 30일로 공개한다. 토지이음 고시정보는 방학신동아1단지아파트 재건축 정비구역 지정 및 정비계획 결정, 지구단위계획구역 지정·지구단위계획 결정 및 지형도면 고시를 서울특별시 고시 제2025-561호로 표시한다.

서울시 도시계획위원회 심의 보도에 따르면 정비계획 결정안은 총 4,065세대 규모의 재건축을 전제로 한다. 연합뉴스는 2025년 07월 04일 서울시가 전날 도시계획위원회 신속통합기획 정비사업 등 수권분과위원회를 열어 방학신동아1단지아파트 재건축 정비구역 및 정비계획 결정안을 수정 가결했다고 보도했다. 같은 보도는 대지면적 약 137,391㎡, 총 4,065세대, 공공주택 280세대와 미리내집 140세대 포함, 용적률 299.97% 적용 계획을 설명했다.

세대수와 면적은 자료의 기준에 따라 다르게 표시된다. 연합뉴스와 서울시 보도자료를 인용한 언론 보도는 대지면적 약 137,391㎡, 4,065세대 계획을 설명한다. 반면 서울시 정비사업 정보몽땅의 재건축 추진현황 표는 2026년 05월 30일 기준 방학신동아1단지의 면적을 140,872㎡, 세대수를 4,099세대로 표시한다. 이러한 차이는 정비구역 면적, 사업계획 산정 기준, 추진현황 표 갱신 기준의 차이일 수 있으므로, 문서에서는 두 수치를 모두 구분해 적고 최신 인허가 문서와 고시문을 기준으로 확인하는 방식이 적절하다.

사업성 보정계수 적용도 중요한 내용이다. 서울주거포털의 서울시 보도자료 목록은 방학신동아1단지가 사업성 보정계수 2.0을 적용받아 허용용적률 인센티브가 20%에서 40%로 확대되었고, 이에 따라 분양 가능한 세대수가 148세대 늘어 조합원 1인당 약 3,800만원의 분담금이 줄어들 것으로 추산된다고 설명한다. 서울시는 이 제도를 분양수익을 기대하기 어려운 지역의 사업성을 높이기 위해 지가, 기존 주택규모, 과밀 정도 등을 고려해 허용용적률을 최대 2배까지 높여주는 제도로 설명한다.

공원·하천·보행 계획도 정비계획의 특징이다. 연합뉴스는 인근 발바닥공원을 재정비하고 근린공원과 어린이공원을 추가 조성해 총 12,795.1㎡의 공원을 새로 확보하며, 발바닥공원과 인접한 일부 구간에서 방학천 복원도 추진한다고 보도했다. 또한 동서 방향과 남북 방향에 공공보행통로 2곳을 신설해 신학초등학교 통학로를 확보하고, 방학로에서 방학천으로 이어지는 보행 축을 마련한다고 설명했다.

향후 사업 절차는 조합설립, 사업시행인가, 시공자 선정 또는 시공계약, 관리처분계획인가, 이주·철거, 착공, 준공 등으로 이어질 수 있다. 2026년 06월 기준 문서에서 확인되는 공식 단계는 정비계획고시 단계이며, 조합설립인가·사업시행인가·관리처분계획인가가 완료된 단계로 단정하기 어렵다. 실제 사업 결과는 조합원 동의, 공사비, 분담금, 일반분양가, 공공기여, 학교·교통 협의, 금리와 부동산 규제에 따라 달라질 수 있다.

주변 개발사업으로는 방학동 618 일대 모아타운, 쌍문동 26 일대 재개발, 쌍문2구역, 방학천 정비, 도봉구 내 창동·상계 신경제중심지와 GTX-C 창동역 등이 거론된다. 리치고는 2026년 06월 조사 시점에 주변 호재 정보로 신동아1단지 재건축, 방학동 618 모아타운, 쌍문동 26 일대 재개발, 쌍문동 460 모아타운, 쌍문2구역 재개발 등을 표시한다. 다만 민간 서비스의 개발호재 표시는 보조 정보이므로, 각 사업의 단계와 확정 여부는 서울시·도봉구 정비사업 자료와 고시를 기준으로 확인해야 한다.

특징

방학신동아1단지의 가장 큰 특징은 1986년 준공된 3,169세대 규모의 도봉구 노후 대단지라는 점이다. 서울특별시 공동주택 통합정보마당과 K-apt 공개 연계 자료는 단지를 30개 동, 3,169세대, 사용승인일 1986년 12월 31일로 표시한다. 도봉구 방학동 북부 생활권에서 세대수가 큰 단지이므로, 주변 학교, 버스, 상가, 재건축 논의에서 기준점이 되는 단지다.

둘째, 재건축 정비계획고시 단계에 들어간 단지라는 점이다. 서울시 정비사업 정보몽땅은 방학신동아1단지를 2026년 05월 30일 기준 정비계획고시 단계로 표시하고, 토지이음 고시정보는 서울특별시 고시 제2025-561호로 정비구역 지정 및 정비계획 결정 고시를 표시한다. 연합뉴스는 정비계획 결정안에 따라 총 4,065세대 규모의 재건축이 추진되고, 용적률 299.97%, 공공주택 280세대, 미리내집 140세대가 포함된다고 보도했다.

셋째, 사업성 보정계수 적용 사례로 언급된다. 서울주거포털의 서울시 보도자료 목록은 방학신동아1단지가 사업성 보정계수 2.0을 적용받아 허용용적률 인센티브가 확대되고, 분양 가능 세대수가 148세대 증가하는 것으로 추산된다고 설명한다. 이는 강북권 노후 대단지 재건축에서 사업성 보완 장치가 어떻게 작동하는지를 보여주는 사례다.

넷째, 주차와 노후 설비가 현재 거주환경의 주요 변수다. KB부동산은 주차대수를 총 1,774대, 세대당 0.55대로 표시한다. 1986년 준공 단지인 만큼 지상 주차, 복도식 또는 혼합식 동 구조, 배관, 외벽, 방수, 승강기, 소방·전기 설비, 단열, 공용부 유지관리 상태가 실거주 만족도와 관리비에 영향을 준다. K-apt 공개 연계 자료에서 2025년 12월 장기수선충당금 잔액은 2,179,312,358원으로 표시된다.

다섯째, 서울신학초등학교와 방학동 북부 학교 생활권에 가깝다. 학교알리미는 서울신학초등학교를 1988년 01월 09일 설립된 공립 단설 초등학교로 표시하고, 리치고는 서울신학초등학교를 단지에서 6분·0.3km 거리로 표시한다. 정비계획에서도 신학초등학교 통학로 확보를 위한 공공보행통로 신설이 언급되었다. 실제 배정은 교육청 통학구역 자료를 확인해야 한다.

여섯째, 가격 수준은 노후 대단지 실거주 수요와 재건축 기대가 함께 반영된 형태로 나타난다. 리치고는 2026년 06월 07일 기준 29평형 매매 4억4,000만원·전세 3억원, 33평형 매매 5억6,000만원·전세 3억4,000만원으로 표시한다. 호갱노노는 2026년 02월 09일 공급면적 73㎡ 6층 매매 3억7,500만원 등 최근 실거래 사례를 표시한다. 실제 가격은 평형, 동, 층, 향, 수리 상태, 재건축 절차, 분담금 예상, 금리와 대출규제, 도봉구 전세시장 수급에 따라 달라진다.