은마아파트

은마아파트는 서울특별시 강남구 대치동에 있는 4,424세대 규모의 노후 대단지 아파트이자 재건축정비사업 추진 단지이다.

개요

은마아파트는 서울특별시 강남구 삼성로 212에 위치한 4,424세대 규모의 대단지 아파트이다. 공식 공동주택 단지정보에서는 단지명이 ‘은마’로 표시되며, 도로명주소는 서울특별시 강남구 삼성로 212, 지번주소는 서울특별시 강남구 대치동 316이다.

단지는 1979년 사용승인을 받은 28개 동, 지상 최고 14층의 중층 아파트로, 강남구 대치동과 이른바 대치동 학원가를 상징하는 대표적인 노후 대단지로 자주 언급된다. K-apt 공개 연계 자료는 은마아파트의 사용승인일을 1979년 08월 30일, 시공사와 시행사를 한보로 표시한다. KB부동산도 사용승인일 1979년 08월 30일, 4,424세대, 28개 동, 최고 14층, 지역난방, 용적률 204%, 건폐율 20%, 건설사 한보주택으로 표시한다.

2026년 06월 기준 은마아파트는 재건축정비사업이 진행 중이다. 서울시는 2025년 10월 은마아파트가 신속통합기획 시즌2 첫 적용 사례로 49층, 5,893세대 대단지로 재건축될 예정이라고 발표했다. 이어 2026년 2월 26일 열린 제3차 정비사업 통합심의위원회에서 은마아파트 재건축정비사업의 건축·경관·교통·교육·환경·소방·재해·공원 등 8개 분야 통합심의가 조건부 의결되었다.

기본 정보

항목	내용
단지명	은마
통칭	은마아파트, 한보은마아파트
주소	서울특별시 강남구 삼성로 212
지번주소	서울특별시 강남구 대치동 316
행정구역	서울특별시 강남구 대치동, 대치2동 생활권
세대수	4,424세대
동 수	28개 동
최고층	지상 14층
사용승인일	1979년 08월 30일
전용면적	K-apt 공개 연계 자료 기준 전 세대가 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하 구간으로 표시된다.
주요 평형	KB부동산 기준 공급면적 101.52㎡, 115.54㎡ 계열
분양 형태	분양
난방 방식	지역난방
복도 유형	복도식
주차대수	KB부동산 기준 총 3,021대, 세대당 0.68대
시공사	한보
시행사	한보
관리 방식	위탁관리
관리사무소	02-567-7608
관리사무소 팩스	02-561-3140
연면적	K-apt 공개 연계 자료 기준 504,698㎡
관리비 부과면적	470,731.53㎡
주거전용면적	353,088.96㎡
용적률	민간 부동산 정보 서비스 기준 204%
건폐율	민간 부동산 정보 서비스 기준 20%
정비구역 면적	서울시 정비사업 정보몽땅 기준 243,552.6㎡
재건축 계획	2026년 2월 통합심의 조건부 의결 기준 최고 49층, 5,893세대

기본 정보는 서울특별시 공동주택 통합정보마당과 K-apt 공개 연계 자료를 우선 기준으로 한다. 서울특별시 공동주택 통합정보마당은 은마를 “서울 강남구 삼성로 212, 28동, 4,424세대”로 표시한다. K-apt 공개 연계 관리비 자료는 도로명주소, 동 주소, 분양형태, 난방방식, 연면적, 동 수, 세대수, 시공사, 시행사, 관리 방식, 복도 유형, 사용승인일, 관리비 부과면적, 주거전용면적, 관리사무소 연락처를 제공한다.

민간 부동산 정보 서비스도 핵심 정보에서 대체로 같은 값을 제시한다. KB부동산은 은마아파트를 서울특별시 강남구 대치동 316, 도로명주소 삼성로 212, 4,424세대, 28개 동, 최고 14층, 사용승인일 1979년 08월 30일, 지역난방, 복도식, 용적률 204%, 건폐율 20%, 주차 총 3,021대로 표시한다. 호갱노노도 4,424세대, 1979년 8월 입주, 28개 동, 최고 14층, 용적률 204%, 건폐율 20%, 복도식, 지역난방 단지로 표시한다.

대지면적과 재건축구역 면적은 자료 목적에 따라 다르게 표시될 수 있다. 서울시 정비사업 정보몽땅은 은마아파트 재건축정비사업의 정비구역 위치를 서울특별시 강남구 대치동 316번지 일대, 정비구역 면적을 243,552.6㎡로 표시한다. 이 면적은 재건축정비사업 구역 기준이므로, 현재 공동주택 관리 단지정보의 연면적·관리비 부과면적과는 항목의 의미가 다르다.

역사

은마아파트는 1979년 강남 개발기 대치동 일대에 조성된 대표적인 중층 대단지 아파트이다. K-apt 공개 연계 자료와 KB부동산은 모두 사용승인일을 1979년 08월 30일로 표시한다. 건설·시행 주체는 한보로 표시되며, ‘한보은마아파트’라는 명칭도 역사적·관용적으로 함께 쓰인다.

단지가 위치한 대치동은 1980년대 이후 강남권 주거지와 교육 수요가 결합하면서 학원가가 형성된 지역이다. 은마아파트는 대치역, 학여울역, 은마아파트입구 사거리, 대치동 학원가와 맞닿아 있어 단순한 노후 아파트를 넘어 강남권 주거·교육·재건축 시장을 설명할 때 자주 언급되는 단지가 되었다. 서울시도 2025년 보도자료에서 은마아파트를 “대치동 대표 노후단지”이자 “강남 대표 노후단지”로 설명했다.

재건축 논의는 오랜 기간 이어졌다. 서울시는 2025년 자료에서 은마아파트가 2015년 주민 제안으로 재건축을 추진했으나 당시 35층 높이 규제로 50층 계획이 무산되었고, 2022년 말 최고 35층 높이로 재건축 심의를 통과했다고 설명했다. 이후 2023년 높이 제한이 폐지되고 신속통합기획 자문과 도시계획 심의를 거치며 49층 계획이 본격화되었다.

조합설립 절차도 2020년대 들어 진전되었다. 서울시 정비사업 정보몽땅의 추진경과 자료는 2023년 8월 19일 창립총회, 2023년 8월 21일 조합설립인가 신청, 2023년 9월 26일 조합설립인가, 2023년 9월 27일 법인등기 이력을 표시한다.

2025년에는 정비계획 변경 절차가 진행되었다. 강남구는 2025년 4월 17일 보도자료에서 대치동 316번지 일대 은마아파트 재건축과 관련해 조합이 제출한 정비계획 변경안을 2025년 4월 18일부터 5월 21일까지 공람한다고 밝혔다. 당시 조합이 제안한 변경안은 지상 49층, 지하 4층, 공동주택 5,962세대 규모였고, 공공임대 891세대와 공공분양 122세대가 포함된 계획이었다.

최종적으로 서울시는 2025년 10월 신속통합기획 시즌2 적용을 통해 은마아파트를 49층, 5,893세대 대단지로 재건축한다고 발표했다. 2026년 2월에는 제3차 정비사업 통합심의위원회에서 통합심의가 조건부 의결되었다. 서울시는 이 통합심의가 2025년 9월 도시계획위원회 심의 통과 이후 6개월 만에 진행되었고, 신속통합기획 시즌2 적용을 통해 사업기간을 약 3개월 단축했다고 설명했다.

단지 구성

은마아파트는 28개 동, 4,424세대로 구성된 중층 대단지이다. 현재 단지는 1970년대 후반 조성된 복도식 아파트 구조를 기본으로 하며, 지상 최고 14층이다. 단지는 삼성로, 도곡로, 남부순환로, 영동대로와 가까운 대치동 중앙부에 넓게 자리하고 있고, 은마아파트입구 사거리와 대치동 학원가, 대치역·학여울역, 대치동 상권을 함께 이용하는 구조이다.

면적 구성은 단순한 편이다. K-apt 공개 연계 자료는 전용면적 기준 60㎡ 초과 85㎡ 이하 구간에 4,424세대 전체가 포함된 것으로 표시한다. KB부동산은 공급면적 101㎡대 2,674세대와 115㎡대 1,750세대로 타입을 구분해 표시한다. 민간 서비스의 공급면적 기준으로는 30평형대와 34평형대 중심의 단지로 이해할 수 있으며, 전 세대가 중형 면적대에 가까운 구성을 가진다.

부대복리시설은 1979년 준공 단지의 성격이 반영되어 있다. 단지 안팎에 은마종합상가, 관리사무소, 주차장, 놀이터, 보행로, 조경 공간, 생활편의시설이 결합되어 있으나, 2020년대 이후 신축 대단지에서 볼 수 있는 대규모 실내 커뮤니티 시설과는 구조가 다르다. KB부동산은 단지 내 우체국과 상가, 주변 대곡초등학교, 휘문중·고등학교, 강남세브란스병원, 롯데백화점 강남점, 현대백화점, 대치4동 주민센터, 학여울역, 단지 앞 버스정류장 등을 주변 사진 정보로 제시한다.

주차대수는 KB부동산 기준 총 3,021대, 세대당 0.68대이다. 1970년대 후반 준공 당시의 차량 보유 수준을 전제로 설계된 단지이므로, 2020년대 신축 대단지와 비교하면 세대당 주차대수가 적고 지상 주차 의존도가 높다. 실제 주차 여건은 동별 위치, 지상 주차장 배치, 상가 주변 차량 흐름, 방문차량 운영 기준에 따라 달라진다.

재건축 후 단지 구성은 현재와 크게 달라질 예정이다. 서울시의 2025년 발표 기준 재건축 후 공급물량은 현재 4,424세대에서 5,893세대로 늘어나며, 민간주택 4,789세대와 공공주택 1,104세대로 구성된다. 민간주택은 조합원 4,424세대와 일반분양 365세대이고, 공공주택은 공공임대 909세대와 공공분양 195세대로 제시되었다. 면적별로는 60㎡ 이하 1,116세대, 60㎡ 초과 85㎡ 이하 2,869세대, 85㎡ 초과 1,908세대가 계획되어 있다.

입지

은마아파트는 강남구 대치동 중심부에 위치한다. 동쪽으로는 학여울역과 서울무역전시장·대치동 업무·전시장 생활권, 서쪽으로는 한티역·대치동 학원가, 북쪽으로는 삼성역·영동대로·코엑스 생활권, 남쪽으로는 대치역·도곡동·개포동 생활권이 이어진다. 도로망으로는 삼성로, 도곡로, 남부순환로, 영동대로, 선릉로 접근성이 중요하다.

생활편의시설은 은마종합상가와 대치동 학원가 상권, 롯데백화점 강남점, 현대백화점 무역센터점, 코엑스, 대치4동 주민센터, 강남세브란스병원, 삼성서울병원, 양재천·탄천 생활권을 함께 이용하는 구조이다. KB부동산은 단지 주변 생활편의시설로 강남세브란스병원, 롯데백화점 강남점, 현대백화점, 대치4동 주민센터, 강남경찰서, 강남소방서 등을 제시한다. 리치고는 2026년 6월 6일 기준 생활편의시설로 이마트에브리데이 대치은마점, 교육시설로 은마어린이집과 인근 학원, 교통시설로 은마아파트 정류장과 래미안하이스턴·대치순복음교회 정류장을 표시한다.

교육·학원 입지에서는 대치동 학원가와의 인접성이 가장 큰 특징이다. 은마아파트입구 사거리 주변은 대치동 학원가의 중심축 가운데 하나로, 초·중·고 대상 학원과 교습소, 독서실, 스터디카페, 서점, 음식점, 생활서비스 업종이 밀집해 있다. 서울시도 재건축 계획을 설명하면서 대치동 학원가 인근 소공원과 공영주차장, 개방형 도서관, 공공보행통로 조성을 주요 내용으로 제시했다.

주거환경상 장점과 유의점이 함께 있다. 대치동 학원가, 지하철역, 버스정류장, 상업시설 접근성은 높지만, 삼성로와 도곡로, 은마아파트입구 사거리 주변 교통량과 학원가 유동인구가 많은 편이다. 단지가 4,424세대의 대단지이고 상가와 학원가가 밀접해 있어 등하원 시간대, 저녁 시간대, 입시철에는 보행자와 차량 흐름이 집중될 수 있다. 반면 단지 안쪽 동은 대로변 동보다 상대적으로 도로 소음의 영향이 적을 수 있어, 동·층·향·출입구 위치에 따라 생활환경이 다르게 체감된다.

교육 환경

은마아파트는 대치동 교육 생활권의 중심부에 있는 단지이다. 초등학교는 동별 위치와 통학구역에 따라 서울대현초등학교와 서울대곡초등학교 등 대치동 일대 학교가 함께 거론된다. 학교알리미는 서울대현초등학교와 서울대곡초등학교의 설립구분, 설립일자, 대표번호, 주소, 학생 수, 교원 수 등 학교 기본 정보를 제공한다. KB부동산은 단지에서 도보 3분 거리에 대곡초등학교가 있다고 주변 정보로 제시하고, 리치고는 인근 학군으로 서울대현초등학교를 표시한다. 이는 은마아파트가 매우 큰 단지이고, 동별 위치에 따라 체감 통학권과 민간 서비스의 표시가 달라질 수 있음을 보여준다.

중학교 생활권에서는 대명중학교, 휘문중학교, 단국대학교사범대학부속중학교, 개원중학교 등이 함께 거론된다. 학교알리미는 대명중학교를 서울특별시 강남구 역삼로87길 26에 위치한 공립 중학교로, 휘문중학교를 서울특별시 강남구 역삼로 541에 위치한 사립 중학교로 표시한다. 리치고는 단국대학교사범대학부속중학교, 개원중학교, 휘문중학교 등을 은마아파트 인근 학교로 표시한다.

고등학교 생활권에서는 단국대학교사범대학부속고등학교, 휘문고등학교, 중앙대학교사범대학부속고등학교, 경기고등학교 등 강남권 학교가 함께 거론된다. 학교알리미는 단국대학교사범대학부속고등학교와 휘문고등학교의 설립구분, 설립일자, 대표번호, 주소, 학생 수, 교원 수 등 기본 정보를 제공한다.

실제 초등학교 통학구역, 중학교 학교군, 고등학교 배정은 학년도별 교육청 고시와 학생 수용 여건에 따라 달라질 수 있다. 따라서 입주·전학·배정 판단은 서울특별시교육청과 강남서초교육지원청의 최신 통학구역·학교군 안내를 기준으로 확인해야 한다. 민간 부동산 서비스의 학군 정보는 생활권 파악을 위한 보조 자료로 활용하는 것이 적절하다.

학원 이용 측면에서는 은마아파트가 대치동 학원가의 중심부에 가까운 점이 가장 큰 특징이다. 단지 주변에는 초등·중등·고등 대상 학원과 교습소, 입시컨설팅, 독서실, 서점, 스터디카페가 밀집한다. 이러한 교육 수요는 단지의 임대차 수요와 주변 상권 형성에도 영향을 주지만, 저녁 시간대 교통 혼잡과 보행 밀집, 학원 차량 정차 문제도 함께 발생할 수 있다. 서울시가 재건축 계획에서 대치동 학원가 인근 공영주차장과 개방형 도서관을 언급한 것도 이러한 지역 특성을 반영한 것이다.

교통

은마아파트는 지하철 3호선 대치역과 학여울역을 주로 이용하는 위치에 있다. 단지 동쪽은 학여울역과 가깝고, 서쪽과 남쪽은 대치역·한티역 생활권과 연결된다. KB부동산은 3호선 학여울역을 도보 4분 거리의 지하철역으로 표시하고, 단지 앞 버스정류장과 다수의 노선 이용 가능성을 주변 정보로 제시한다. 실제 도보 시간은 거주 동과 출입구 위치에 따라 차이가 있다.

도로 교통에서는 삼성로, 도곡로, 남부순환로, 영동대로, 선릉로 접근성이 중요하다. 삼성로를 통해 삼성역·코엑스·영동대로 업무지구로 이동할 수 있고, 도곡로와 남부순환로를 통해 대치동·도곡동·개포동·양재동 방향으로 연결된다. 차량 이용 시 대치동 학원가, 은마아파트입구 사거리, 대치역·학여울역 주변은 출퇴근 시간대와 학원 등하원 시간대에 교통량이 많다.

버스 교통은 은마아파트, 은마아파트입구사거리, 대치역, 학여울역, 래미안하이스턴·대치순복음교회 일대 정류장을 중심으로 구성된다. 리치고는 은마아파트 정류장과 래미안하이스턴·대치순복음교회 정류장을 단지 주변 교통시설로 표시한다. 버스는 강남역, 삼성역, 도곡역, 양재역, 잠실·수서 방면 이동에 활용된다.

광역교통 측면에서는 삼성역과 수서역 접근성이 중요하다. 삼성역 일대는 영동대로 복합환승센터, GTX-A, GTX-C, 코엑스·무역센터 업무지구와 연결되고, 수서역은 SRT와 수인분당선, 3호선, GTX-A 이용이 가능한 광역교통 거점이다. 다만 은마아파트에서 삼성역과 수서역은 단지 앞 역세권이라기보다 지하철·버스·차량을 통한 연계권에 가깝다.

GTX-C 노선은 은마아파트 재건축과 함께 거론된 주요 교통 쟁점이다. 서울시는 2025년 자료에서 은마아파트 재건축이 그동안 GTX-C 지하 관통 등 여러 쟁점으로 지연되었다고 설명했다. 2025년 4월 국토교통부 설명자료와 관련 보도에서는 GTX-C 노선 은마아파트 지하 통과구간의 복선 터널 전환은 확정된 바 없고, 사업시행자와 국가철도공단이 기술자문 결과와 설계변경의 안전성·적정성을 검토 중이라고 설명했다.

가격 및 거래

가격 및 거래 정보는 2026년 06월 06일 조사 기준으로 작성한다. 아파트 실거래가는 계약일, 신고일, 동, 층, 향, 전용면적, 중개거래·직거래 여부, 계약 해제 여부에 따라 달라질 수 있으므로 공적 기준의 거래 확인은 국토교통부 실거래가 공개시스템과 서울부동산정보광장의 신고 자료를 기준으로 해야 한다.

민간 부동산 정보 서비스 기준으로는 2026년 6월 초 은마아파트의 대표 평형이 30억 원대 중반의 매매 시세와 7억~9억 원대 전세 시세로 표시된다. KB부동산은 2026년 06월 05일 기준 매매 KB시세 일반가를 34억 8,333만원, 상위평균가 35억 5,000만원, 하위평균가 33억 8,333만원으로 표시하고, 최근 실거래가로 2026년 03월 27일 12층 34억 7,000만원 사례를 제시한다. 같은 화면에서 전세 KB시세 일반가는 7억 6,667만원, 상위평균가 8억 3,333만원, 하위평균가 7억원으로 표시되며, 최근 전세 실거래가로 2026년 06월 04일 7층 6억 7,200만원 사례가 표시된다.

리치고는 2026년 06월 06일 기준 30평형 매매 시세를 33억 4,000만원, 전세를 7억 5,000만원으로 표시하고, 34평형 매매 시세를 36억 3,000만원, 전세를 9억원으로 표시한다. 호갱노노도 2026년 6월 조사 시점에 매매 34억원대, 4,424세대, 1979년 8월 입주, 최고 14층, 용적률 204%, 건폐율 20% 등의 단지·시세 정보를 제공한다. 이러한 민간 서비스의 시세 정보는 시장 흐름을 파악하는 보조 자료이며, 최종 실거래 확인은 국토교통부와 서울시 실거래 자료를 우선 기준으로 삼는 것이 적절하다.

최근 가격 흐름은 재건축 진행 상황의 영향을 크게 받는다. 2025년 10월 서울시가 신속통합기획 시즌2 적용과 49층, 5,893세대 계획을 발표했고, 2026년 2월 통합심의가 조건부 의결되면서 사업시행계획인가와 관리처분계획인가 등 후속 절차가 가격 기대에 반영될 수 있다. 다만 재건축 단지는 분담금, 이주·철거 시점, 사업비, 공사비, 금리, 규제, 조합 내부 의사결정에 따라 가격 변동성이 커질 수 있다.

전세가율과 갭가격도 평형별 차이가 크다. KB부동산의 2026년 06월 05일 화면에서 매매 일반가 34억 8,333만원과 전세 일반가 7억 6,667만원을 단순 비교하면 전세가율은 약 22% 수준이다. 리치고의 2026년 06월 06일 기준 30평형 매매 33억 4,000만원·전세 7억 5,000만원을 단순 비교하면 전세가율은 약 22.5%이고, 34평형 매매 36억 3,000만원·전세 9억원을 비교하면 약 24.8%이다. 그러나 실제 전세가율은 계약일, 갱신계약 여부, 층·향·수리 상태, 재건축 이주 가능성, 전세 기간 조건에 따라 달라진다.

공동주택 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 동·호·면적·공시연도별로 확인하는 항목이다. 은마아파트는 4,424세대의 대단지이고 동·층·향·면적·조망·수리 상태와 재건축 기대감이 가격에 영향을 주므로 하나의 대표 공시가격으로 단지 전체 수준을 설명하기 어렵다. 개별 세대의 공시가격은 공시기준일, 전용면적, 동·층·호수별로 따로 확인하는 것이 정확하다.

관리 및 운영

은마아파트는 K-apt 공개 연계 자료 기준 위탁관리 방식의 의무관리대상 공동주택이다. 공동주택관리정보시스템 K-apt는 공동주택의 관리비, 입찰정보, 외부회계감사, 장기수선충당금, 유지관리 이력 등을 공개하는 시스템이며, 노후 대단지의 운영 상태를 확인하는 주요 공공 자료원이다.

2026년 01월 K-apt 공개 연계 관리비 자료 기준 은마아파트의 공용관리비 총액은 606,567,328원, 개별사용료 총액은 1,911,922,508원, 장기수선충당금 월부과액은 13,797,000원, 관리비 합계는 2,532,286,836원이다. 같은 월 장기수선충당금 상세 정보에서는 월사용액 0원, 충당금 잔액 1,432,303,853원으로 표시된다. 면적별 평균 관리비는 2026년 01월 기준 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하 4,424세대의 평균 관리비가 609,604원으로 표시된다.

관리비 구성에서는 겨울철 난방비의 영향이 크다. 2026년 01월 개별사용료 상세 정보에서 난방 전용 금액은 1,431,032,960원으로 표시되며, 급탕 전용 94,148,600원, 전기 전용 208,748,200원, 수도 전용 55,168,920원 등이 함께 표시된다. 은마아파트는 지역난방 단지이므로 계절별 난방 사용량과 급탕 사용량이 월별 관리비 변동에 큰 영향을 줄 수 있다.

공용관리비에서는 경비비와 청소비의 비중이 크다. 2026년 01월 공용관리비 상세 정보에서 경비비는 286,854,150원, 청소비는 79,553,330원, 수선비는 40,812,620원, 승강기유지비는 7,019,660원으로 표시된다. 28개 동, 4,424세대의 대단지이므로 경비·청소·승강기·난방·전기·주차장·상가 주변 시설 유지관리의 규모가 크다.

서울특별시 공동주택 통합정보마당 단지홈에는 입주자대표회의, 선거관리위원회, 층간소음관리위원회, 장기수선 및 안전관리, 행정처분공개, 감사보고서, 관리규약, 입찰공고, 입찰결과, 수의계약, 관리비내역, 재무상태표, 운영성과표, 장기수선충당금 등 정보공개 메뉴가 제공된다. 단지 공식 홈페이지도 관리사무소, 공지사항, 운영정보공개, 자치기구, 관리비정보 등의 메뉴를 제공한다.

노후 단지 관리에서는 화재 안전과 설비 노후화도 중요한 쟁점이다. 2026년 2월 경향신문 보도에 따르면 은마아파트 25동 8층에서 화재가 발생해 1명이 숨지고 3명이 다쳤으며, 1979년 준공된 은마아파트는 스프링클러 설치 의무 대상이 아니었다고 보도되었다. 이 사건은 노후 중층 아파트의 소방설비와 대피 환경, 장기수선·안전관리의 중요성을 보여주는 사례로 언급된다.

정비사업 및 개발

은마아파트는 2026년 06월 기준 재건축정비사업이 진행 중인 단지이다. 서울시 정비사업 정보몽땅은 사업명을 ‘은마아파트 재건축정비사업 조합’으로 표시하고, 정비구역 위치를 서울시 강남구 대치동 316번지 일대, 정비구역 면적을 243,552.6㎡, 공공지원 대상 여부를 ‘Y’, 토지등소유자 수를 4,830명, 조합원 수를 4,419명으로 공개한다.

정비사업 단계는 조합설립 이후 통합심의 조건부 의결 단계까지 진전되었다. 정비사업 정보몽땅 추진경과에 따르면 2023년 9월 26일 조합설립인가가 이루어졌고, 2023년 9월 27일 법인등기가 이루어졌다. 서울시는 2025년 9월 도시계획위원회 심의를 통과해 최고 49층, 5,893세대 규모의 단지로 정비계획이 변경되었고, 2025년 11월 결정고시가 있었다고 설명했다.

2026년 2월 26일에는 서울시 제3차 정비사업 통합심의위원회에서 은마아파트 재건축정비사업에 대한 건축·경관·교통·교육·환경·소방·재해·공원 등 8개 분야 통합심의가 조건부 의결되었다. 연합뉴스도 2026년 2월 27일 보도에서 서울시가 은마아파트 재건축 사업의 통합심의를 조건부 의결했으며, 앞서 2025년 9월 도시계획위원회 심의를 통과해 최고 49층, 5,893세대 규모로 정비계획이 변경되었다고 전했다.

재건축 계획의 핵심은 역세권 용적률 특례와 공공주택 도입이다. 서울시는 은마아파트 재건축에 역세권 용적률 특례를 적용해 용적률을 300%에서 331.9%로 완화하고, 이를 통해 655세대를 추가 공급한다고 설명했다. 추가 공급분 중 195세대는 공공분양주택, 227세대는 민간분양, 233세대는 공공임대로 계획되어 있다. 서울시는 이를 민간 주도 재건축에 공공분양이 결합된 첫 사례로 설명했다.

재건축 후 공급계획은 총 5,893세대이다. 서울시 발표에 따르면 민간주택은 4,789세대이며, 조합원 4,424세대와 일반분양 365세대로 구성된다. 공공주택은 1,104세대로, 공공임대 909세대와 공공분양 195세대가 포함된다. 면적별 공급계획은 60㎡ 이하 1,116세대, 60㎡ 초과 85㎡ 이하 2,869세대, 85㎡ 초과 1,908세대로 제시되었다.

공공기여와 기반시설 계획도 주요 내용이다. 서울시는 은마아파트 재건축에서 대치동 학원가 인근 소공원 지하에 공영주차장 약 380면을 설치하고, 공원 남측에는 학생을 위한 개방형 도서관을 조성한다고 밝혔다. 학여울역 방향 근린공원 지하에는 4만㎥ 규모 저류조를 설치해 대치역 일대 침수피해에 대응하는 계획도 포함되어 있다. 또한 단지 중앙에는 남북방향 폭원 20m의 공공보행통로를 조성하고, 공공보행통로 주변에 어린이집, 유치원, 경로당 등 개방형 커뮤니티 시설을 배치할 예정이다.

향후 일정은 사업시행계획인가와 관리처분계획인가가 핵심이다. 서울시는 2026년 2월 통합심의 보도자료에서 은마아파트 재건축이 통합심의 결과를 반영해 2026년까지 사업시행계획인가를 완료하고, 2027년 관리처분계획인가를 거쳐 2030년 착공을 목표로 추진될 예정이라고 밝혔다. 서울시 내 손안에 서울 자료도 2030년 착공, 2034년 준공을 목표로 제시한다. 다만 실제 일정은 조합 총회, 사업시행계획인가, 관리처분계획인가, 이주, 철거, 착공, 공사비 협의, 금융환경, 소송·민원 여부에 따라 변동될 수 있다.

주변 개발사업으로는 대치미도아파트 재건축, 대치우성·쌍용 등 대치역 주변 노후 단지 정비, 영동대로 복합개발, GTX-A·GTX-C 삼성역 일대 광역교통 개발, 대치동 학원가 교통·주차 개선 사업이 함께 거론된다. 서울시는 은마아파트의 공공보행통로가 대치미도아파트의 공공보행통로, 양재천 입체보행교와 연계되어 대치생활권과 개포생활권을 연결하는 효과를 기대할 수 있다고 설명했다.

특징

은마아파트의 가장 큰 특징은 강남구 대치동을 대표하는 노후 대단지이자 재건축 상징 단지라는 점이다. 1979년 준공, 4,424세대, 28개 동 규모의 단지로, 강남 개발기 중층 아파트의 형태를 현재까지 유지하고 있다. 서울시도 은마아파트를 강남권 대표 노후 대단지로 설명하며, 신속통합기획 시즌2 적용을 통해 정비사업 기간 단축을 추진한다고 밝혔다.

둘째, 대치동 학원가와 직접 연결된 입지이다. 은마아파트입구 사거리와 대치역·학여울역 주변은 학원, 교습소, 독서실, 서점, 음식점, 생활서비스가 밀집한 지역이다. 이 때문에 은마아파트는 주거단지이면서 동시에 교육 수요와 학원가 상권의 영향을 강하게 받는 단지이다. 서울시가 재건축 계획에 공영주차장, 개방형 도서관, 공공보행통로, 개방형 커뮤니티 시설을 포함한 것도 학원가와 지역 보행·교통 환경을 함께 고려한 결과로 볼 수 있다.

셋째, 중형 평형 중심의 단순한 면적 구성을 갖는다. K-apt 공개 연계 자료는 모든 세대를 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하 구간으로 표시하고, KB부동산은 공급면적 101㎡대와 115㎡대 두 계열을 중심으로 타입을 표시한다. 이는 소형부터 대형까지 다양한 평형을 갖춘 일부 신축 대단지와 달리, 전용 70~80㎡대 중심의 대규모 단지라는 성격을 만든다.

넷째, 재건축 기대와 노후 단지 관리 이슈가 동시에 존재한다. 재건축 계획은 49층, 5,893세대, 역세권 용적률 특례, 공공분양·공공임대 도입, 공공보행통로와 공영주차장 조성 등으로 구체화되고 있다. 반면 현재 단지는 1979년 준공된 복도식 아파트로, 주차대수, 승강기, 배관, 난방, 소방, 전기설비, 노후 외벽과 방수 등 기존 단지의 관리 문제가 실거주 환경에 계속 영향을 준다. 2026년 2월 화재 보도에서 드러난 스프링클러 미설치 문제도 노후 단지 안전관리의 중요성을 보여준다.

가격 측면에서는 대치동 핵심 입지와 재건축 기대감이 반영되지만, 전세가율은 낮은 편으로 표시된다. 2026년 6월 민간 부동산 서비스 기준 대표 평형 매매 시세는 30억 원대 중반, 전세 시세는 7억~9억 원대 수준으로 표시된다. 이는 재건축 기대감이 매매가격에 크게 반영되는 반면, 노후 주거환경과 향후 이주 가능성, 실거주 편의성이 전세가격에 별도 영향을 주는 구조로 해석할 수 있다. 다만 가격 정보는 계약일, 동·층·향, 수리 상태, 조합 진행 상황, 규제, 금리, 시장 분위기에 따라 달라지므로 공공 실거래 자료와 민간 시세, 공시가격을 구분해 확인하는 것이 적절하다.