공법상 이용제한

공법상 이용제한은 개업공인중개사가 중개대상물 확인·설명의무를 이행하는 과정에서 중개대상물이 법령에 따라 어떤 방식으로 이용·개발·거래될 수 있고, 어떤 행위가 제한되는지를 확인하여 설명하는 사항을 말한다. 특히 토지나 건축물은 용도지역, 용도지구, 용도구역, 지구단위계획, 개발행위허가, 거래허가구역 등 다양한 공법상 규제를 받으므로, 공법상 이용제한의 확인은 권리관계 확인과 함께 중개실무의 핵심이다.

개요

부동산은 사적 재산이지만, 그 이용과 개발은 도시계획, 환경보전, 산지보전, 농지보전, 교통, 안전 등의 이유로 공법상 강하게 규율된다. 따라서 어떤 토지나 건축물이 거래 대상이 되더라도 “소유할 수 있는가”만으로는 충분하지 않고, “무엇을 할 수 있는가”, “무엇을 할 수 없는가”를 함께 확인해야 한다.

예를 들면 다음과 같은 문제가 모두 공법상 이용제한과 연결된다.

해당 토지에 주택을 지을 수 있는지
상가나 공장을 설치할 수 있는지
증축이나 용도변경이 가능한지
개발행위허가가 필요한지
토지거래허가구역 안인지
산지전용이나 농지전용 허가가 필요한지
도로, 공원, 학교 등 도시·군계획시설 예정지인지

이 때문에 공법상 이용제한은 매매계약서 작성 전 반드시 설명되어야 할 항목이다.

법적 근거

공법상 이용제한 확인의 직접 근거는 공인중개사법 제25조와 공인중개사법 시행령 제21조에 있다.

공인중개사법 제25조
- 개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 권리관계와 법령상 거래규제 및 이용제한 등을 확인·설명해야 한다.
공인중개사법 시행령 제21조
- 확인·설명사항 가운데 하나로 “토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항”을 규정한다.
토지이용규제 기본법
- 토지이용계획확인서 발급과 지역·지구등의 지정내용 확인
국토의 계획 및 이용에 관한 법률
- 용도지역, 용도지구, 용도구역, 지구단위계획, 개발행위허가 등
그 밖의 개별 법률
- 건축법, 산지관리법, 농지법, 자연공원법, 문화유산법 등

의의

공법상 이용제한 확인은 단순한 참고사항이 아니라 거래판단의 핵심 정보이다.

그 의미는 다음과 같다.

매수인이 기대하는 이용목적이 가능한지 판단하게 함
임차인이 영업 또는 주거 목적으로 적합한지 판단하게 함
건축 가능성, 개발 가능성, 증축 가능성 판단의 기초 제공
거래 후 “건축이 안 된다”, “용도변경이 안 된다”, “허가가 필요했다”는 분쟁 예방
손해배상책임과 중개사고 예방

확인의 기본 자료

공법상 이용제한은 감이나 경험으로 설명해서는 안 되고 객관적 자료에 근거해야 한다.

대표적인 확인자료는 다음과 같다.

토지이용계획확인서
부동산종합증명서
건축물대장
토지대장
지적도, 임야도
지구단위계획 결정도서
도시·군관리계획 관련 공고
개별 허가서, 신고필증
관계 행정청의 민원회신 또는 공부

이 가운데 가장 기본적인 자료는 토지이용계획확인서이다.

토지이용계획확인서

토지이용계획확인서는 토지이용규제 기본법에 따른 지역·지구등의 지정내용과 그 안에서의 행위제한내용을 확인하는 문서이다. 실무에서 공법상 이용제한 확인의 출발점으로 가장 많이 사용된다.

이 문서로 확인하는 대표 항목은 다음과 같다.

용도지역
용도지구
용도구역
도시·군계획시설 여부
지구단위계획구역 여부
다른 개별 법률에 따른 지역·지구등 지정 여부
행위제한의 개요

다만 토지이용계획확인서만으로 모든 세부 허가 가능 여부가 완전히 확정되는 것은 아니므로, 필요한 경우 개별 법령과 허가관청 확인이 추가되어야 한다.

용도지역

용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 등을 체계적으로 규제하기 위한 기본적인 지역 구분이다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 크게 다음 네 종류의 용도지역을 둔다.

도시지역
관리지역
농림지역
자연환경보전지역

도시지역

도시지역은 다시 다음과 같이 세분된다.

주거지역
상업지역
공업지역
녹지지역

도시지역 여부는 건축 가능성, 허용 용도, 층수, 밀도, 영업 가능 업종 등에 직접 영향을 준다.

관리지역

관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 세분될 수 있다.

보전관리지역
- 자연환경 보호 등 보전 중심
생산관리지역
- 농업·임업·어업 생산과 관리 중심
계획관리지역
- 도시적 이용과 개발 가능성이 상대적으로 큰 지역

실무에서는 특히 계획관리지역 여부가 토지 개발 가능성과 관련하여 자주 문제된다.

농림지역

농업과 임업의 진흥, 산림 보전 등을 위한 지역이다. 건축이나 개발에 제한이 많고, 농지·산지 관련 개별 법률 검토가 필요하다.

자연환경보전지역

환경보전이 특히 중요한 지역으로, 개발행위와 건축행위 제한이 매우 강하다.

용도지구

용도지구는 용도지역을 보완하여 경관, 방재, 미관, 고도, 보존 등 특정 목적을 달성하기 위한 추가 규제이다.

예를 들면 다음이 있다.

경관지구
고도지구
방화지구
방재지구
보존지구

같은 주거지역 안이라도 어떤 용도지구에 속하는지에 따라 건축물 높이, 형태, 용도 제한이 달라질 수 있다.

용도구역

용도구역은 광역적·정책적 목적에 따라 지정되는 구역이다.

대표적인 예는 다음과 같다.

개발제한구역
시가화조정구역
수산자원보호구역
도시자연공원구역

용도구역은 토지 이용에 강한 제한을 둘 수 있으므로, 거래 시 설명 누락 위험이 크다.

도시·군계획시설

토지가 도로, 공원, 학교, 철도, 주차장 등 도시·군계획시설 예정지에 포함되어 있으면 장래 수용, 개발 제한, 건축 제한 문제가 생길 수 있다.

따라서 다음을 확인해야 한다.

도시·군계획시설 결정 여부
시설의 종류
사업시행 예정 여부
사유재산권 행사에 미치는 영향

이는 장래 보상 문제와 연결될 수 있지만, 당장 자유로운 이용이 제한될 수 있다는 점을 중점적으로 설명해야 한다.

지구단위계획

지구단위계획구역 안에서는 일반적인 용도지역 규제 외에 보다 구체적인 건축·배치·높이·형태 제한이 추가될 수 있다.

예를 들면 다음이 있다.

건축물의 용도 제한
건축선 제한
높이 제한
배치 방식 제한
주차장 설치 기준
공개공지 확보 의무

따라서 “용도지역상 가능하다”는 이유만으로 안심할 수 없고, 지구단위계획 내용을 함께 확인해야 한다.

개발행위허가

토지의 형질변경, 토석채취, 토지분할, 물건적치, 공작물 설치 등은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 개발행위허가가 필요할 수 있다.

주요 확인 포인트는 다음과 같다.

형질변경 필요 여부
진입도로 확보 여부
분할 가능 여부
옹벽, 성토, 절토 가능 여부
허가 가능성 또는 제한 여부

특히 토지거래에서는 “건축 가능한 토지인지”와 함께 “그 전 단계의 개발행위허가가 가능한지”를 함께 봐야 한다.

건축제한

공법상 이용제한은 곧바로 건축법상 건축 가능성과도 연결된다.

주요 확인 사항은 다음과 같다.

접도요건 충족 여부
건폐율과 용적률
건축물 용도 적합성
위반건축물 여부
증축·개축·용도변경 가능성
일조, 높이, 주차장 기준 등

토지는 토지대로, 건축물은 건축물대로 별도의 제한이 있으므로 둘을 분리해 설명해야 한다.

거래규제

공법상 이용제한에는 이용행위 제한뿐 아니라 거래 자체에 대한 규제도 포함된다.

대표적으로 다음이 문제된다.

토지거래허가구역 여부
투기과열 관련 지역규제
정비사업 관련 처분제한
분양권 전매제한
외국인 취득신고 또는 허가 문제

시험에서는 특히 토지거래허가구역과 일반 지역을 구별하는 문제가 자주 나온다.

토지거래허가구역

토지거래허가구역 안의 토지를 일정 면적 이상 거래하려면 원칙적으로 허가를 받아야 한다. 허가 없이 체결된 계약은 효력이 제한될 수 있으므로, 거래 전에 반드시 설명해야 한다.

확인 포인트는 다음과 같다.

허가구역 지정 여부
허가 대상 면적 해당 여부
허가권자
이용목적 기재 필요성
허가 전 계약의 효력 문제

산지·농지 관련 제한

토지가 산지나 농지인 경우에는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 외에 개별 법률 검토가 중요하다.

산지

산지관리법에 따라 산지전용허가 여부가 문제된다.

보전산지 여부
준보전산지 여부
산지전용허가 필요성
임야 개발 가능성

이는 산지전용허가 문서와 직접 연결된다.

농지

농지법에 따라 농지취득자격증명, 농지전용허가 또는 협의 여부가 문제된다.

실제 농지인지 여부
농지취득자격증명 필요 여부
농업경영 목적 여부
전용 가능성 여부

토지 매매에서 이 부분을 빠뜨리면 실제 이용 가능성에 대한 중대한 오인이 생길 수 있다.

건축물의 공법상 이용제한

건축물 거래에서도 공법상 이용제한은 중요하다.

확인사항은 다음과 같다.

현재 용도와 공부상 용도의 일치 여부
무단용도변경 여부
위반건축물 표기 여부
증축 가능성
영업허가 가능 여부
주거용·비주거용 적합성

예를 들어 공부상 근린생활시설인데 실제 주거용으로 사용 중인 경우, 향후 사용과 처분에 문제가 생길 수 있다.

주택 임대차에서의 이용제한

주택임대차에서는 공법상 이용제한이 다음과 같은 형태로 문제된다.

불법건축물 또는 위반건축물 여부
주거용으로 적법한 건축물인지 여부
다가구·다세대·오피스텔의 공부상 용도
확장, 불법 증축 여부
용도상 주거 사용의 적법성

임차인은 실제 거주 가능 여부를 중시하므로, 공부상 용도와 실제 사용상태가 다르면 반드시 설명해야 한다.

상가 임대차에서의 이용제한

상가건물 임대차에서는 업종별 제한이 중요하다.

예를 들면 다음을 확인해야 한다.

근린생활시설인지 여부
업종에 맞는 용도인지 여부
유흥업, 식품업, 학원업 등 인허가 가능성
집합건물 관리규약상 업종제한
지구단위계획 또는 용도지역상 업종 제한

따라서 상가 중개에서는 단순히 “장사 가능한 자리”라는 설명만으로는 부족하다.